Đầu tư bất động sản năm 2024: Chưa phải thời điểm thích hợp để “lướt sóng”?

Chưa đủ sôi động để “lướt sóng”

Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, nguồn cung căn hộ mở mới năm 2024 tại Hà Nội cũng sẽ cao hơn năm 2023, khoảng từ 16.000 - 18.000 căn hộ. Trong đó, khu Tây và khu Đông chiếm tới 90% nguồn cung mới toàn thị trường.

Danh sách nguồn cung mở mới năm 2024 phần lớn đến từ phân khúc cao cấp, tuy nhiên có sự xuất hiện nguồn cung lớn thuộc phân khúc hạng sang, chủ yếu đến từ Vinhomes Smart City thuộc dự án Lumiere Evergreen và Lumi Hanoi.

Trong giai đoạn 2024 - 2025, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ ghi nhận thêm các đại đô thị mới của Vinhomes như Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Đan Phượng.

Với việc quỹ đất hạn chế và các chủ đầu tư phát triển các phân khúc sản phẩm mới thường định vị dòng sản phẩm cao cấp thì giá bất động sản vẫn tăng lên, nguồn cung các sản phẩm cao cấp trở nên dồi dào còn những sản phẩm trung cấp, bình dân vẫn sẽ thiếu hụt.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, giai đoạn 2024 - 2025 được dự báo phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường. Xu hướng này đã diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh cách đây 3-5 năm và kịch bản thị trường Hà Nội sẽ đi theo đúng xu hướng của TP. Hồ Chí Minh.

Theo khảo sát cuối năm 2023 của Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate với hơn 1.400 khách hàng tại Hà Nội, hơn 63% người có nhu cầu bất động sản trong năm 2024 quan tâm tới căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư.

Căn cứ theo thực tế, hai phân khúc có nhu cầu ở thực cao nhất là chung cư và thổ cư (nhà phố), vì đây là những phân khúc hợp túi tiền và phổ biến nhất trên thị trường. Nhu cầu đối với sản phẩm đất nền sẽ hướng tới mục đích đầu tư hoặc đầu cơ nhiều hơn.

Thị trường giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội diễn ra tại nhiều dự án khác nhau, trong đó các dự án của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes chiếm tỷ trọng lớn.

Đối với thị trường chuyển nhượng bất động sản thổ cư cuối năm 2023 diễn ra chủ yếu tại Hà Đông, Long Biên và Nam Từ Liêm. Đây là các quận có mức giá hấp dẫn hơn các quận nội thành và di chuyển tới trung tâm khá dễ dàng.

Hầu hết các giao dịch thổ cư tập trung vào các căn hộ có vị trí 3 (độ rộng đường trước nhà từ 2-3,5 m) và vị trí 4 (độ rộng đường trước nhà dưới 2 m) với khoảng diện tích trong khoảng từ 30 đến 100 m2.

Với những dự báo như trên, ông Trần Minh Tiến cho rằng 2024 chưa phải thời điểm thích hợp dành cho những nhà đầu tư với mục đích mua lướt hoặc đầu tư ngắn hạn vì thị trường vẫn chưa đủ sôi động. Đối với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và xác định đầu tư trung - dài hạn và người mua nhà để ở thì đây là thời điểm thích hợp để mua được các sản phẩm tốt trên thị trường với mức giá hợp lý và hỗ trợ lãi suất tốt.

Theo ông Trần Minh Tiến, hiện tại sản phẩm tốt trên thị trường vẫn đang còn, trong khi tín hiệu hồi phục tại một số phân khúc sản phẩm như chung cư, thổ cư đã khá rõ ràng, khi thị trường sôi động hơn giá chắc chắn sẽ tăng cao.

Năm 2025 bất động sản sẽ tăng mạnh?

Theo nhiều chuyên gia nhận định, khả năng giá bất động sản có thể sẽ tăng mạnh sau khi những bộ luật mới có hiệu lực. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận các động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, đầu vào và đầu ra, vi mô và vĩ mô, trước mắt và trung hạn, mở ra những cơ hội triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024.

Dự kiến, với các luật mới được thông qua, có hiệu lực trong vài tháng tới, thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường mới với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia. Từ giờ đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Cầu nhà ở thực vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của PropertyGuru Việt Nam nhận định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi các luật liên quan có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần).

Theo đó, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động. Giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng khi Luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Chất lượng phát triển nhà tái định cư được yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với các giai đoạn cũ. Điều này dẫn đến chắc chắn chi phí tổng thể để phát triển một dự án sẽ dội lên nhiều hơn so với giai đoạn trước.

“Chi phí cấu thành dự án tăng tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng phải tăng theo. Mà giá bất động sản sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá nhà thứ cấp khu vực xung quanh cũng sẽ tăng theo”, ông Long nhận định.

One Mount Real Estate cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai sửa đổi đều chính thức được thông qua cuối năm 2023, đầu năm 2024 sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững và lâu dài của thị trường bất động sản trong tương lai.

"Với nhiều quy định được hoàn thiện chặt chẽ, nâng cao tính minh bạch, 3 luật này thúc đẩy sàng lọc bớt các doanh nghiệp yếu kém, tạo đà cho sự phát triển của các doanh nghiệp đầu tư bài bản và chấp hành đúng pháp luật", đơn vị này nhấn mạnh.