Đầu tư chung, ôm mộng làm giàu từ phân lô bán nền, nhà đầu tư đang phải gồng nợ lớn

Trước đó, tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ đối thoại với nông dân Việt Nam diễn ra ngày 29.5, vấn đề sốt đất, tăng giá đất, chuyển nhượng đất đai, bất động sản trái phép... đã được đưa ra thảo luận và tìm giải pháp cụ thể. 

Thủ tướng đề nghị các bộ ngành, địa phương quản lý, giám sát, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm phân lô, bán nền, chuyển nhượng đất nông nghiệp không đúng mục đích; cũng như các vấn đề tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai."Cần xử lý nghiêm khắc tình trạng lợi dụng, tiêu cực, tham nhũng trong đất đai”. 

Thị trường bất động sản đã bắt đầu ghi nhận hiện tượng một số nhà đầu tư rơi vào tình cảnh áp lực trả nợ lãi.

Một giám đốc sàn bất động sản ở Hà Nội (xin giấu tên) kể lại, một người bạn của ông tên V. là nhà đầu tư đến từ Vĩnh Phúc, đã có tới 7 năm trong kinh doanh bất động sản. Nhà đầu tư V. thường ôm lô đất lớn và tiến hành phân lô. Thông thường, ngoài vay ngân hàng, V. thường huy động vốn từ những khách hàng quen biết hoặc người thân theo hình thức chung vốn đầu tư. Số tiền lãi nhận được khoảng 10-20% cho một thương vụ thành công. Trước đó, đa phần các thương vụ mà anh V. huy động vốn mua đất đều thành công.

Tới năm 2021, anh V. ôm hơn 100 tỷ từ các khách hàng quen biết để mua đất, tính tới phân lô bán nền. Tuy nhiên, vụ việc không thành công do chính sách hạn chế phân lô đất nền. Một số lô đất khác của anh V. rơi vào tình trạng khó thanh khoản khiến nhà đầu tư này phá sản. Vị giám đốc sàn bất động sản ở Hà Nội chia sẻ thêm, do bị đòi nợ gắt, nên anh V. hiện không về nhà.

Không rơi vào tình cảnh gần như phá sản vì khoản nợ lớn, chị Thuý (Hoài Đức, Hà Nội) đang chật vật vì mua đất, khó bán. Ngoài phải gồng nợ ngân hàng, chị Thuý còn phải lo trả người thân và bạn bè. Không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp, chị Thuý chỉ là nhà kinh doanh bất động sản tay ngang. Thấy nhiều bạn bè giàu lên từ đất, chị Thuý bắt đầu đi vay tiền đầu tư từ năm 2020.

Thắng 2 vụ mua đất ven Hà Nội, đến năm 2022, dự đoán thị trường khởi sắc, chị Thuý mạnh tay tham gia mua đất đấu giá ở một số tỉnh. Tưởng mua xong dễ lướt nhưng kết quả chị vẫn chưa bán được. Đến hiện tại, chị Thuý tâm sự: "Cũng chẳng biết bao giờ bán được đất nhưng giờ phải chạy tiền lo trả người thân, bạn bè với ngân hàng khá vất vả. Tôi cứ phải xoay vay chỗ này, đập chỗ nọ".

Trước vấn đề của thị trường đang xảy ra nghịch lý, giá tăng nhưng thanh khoản kém, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định thị trường vẫn có thể phát triển ổn định, không bị phình to hay đổ vỡ hàng loạt như thời kỳ trước đây. Tất nhiên, sự thổi giá hay gia tăng khoảng cách giữa giá thực và giá ảo, những cơn sốt đất cục bộ vẫn sẽ có trong từng giai đoạn nhưng điều đó không ảnh hưởng nhiều tới phông nền chung của thị trường.

Tính thanh khoản chậm

Theo đánh giá của giới chuyên gia, giá bất động sản vẫn tăng nhưng người muốn bán lại bán không được dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. Theo đó, ở bối cảnh này, những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang "lướt sóng" mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, nhiều người đổ vào đầu tư vào một ngành thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giảm giá. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua bất động sản. 

Còn chuyên gia Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân thị trường kém thanh khoản bởi vì quỹ đất không còn phát triển dự án mới, các dự án bị ách tắc do pháp lý, thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. 

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, về việc giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Sau khi đã giữ bất động sản trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Đây là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.