Đầu tư đất Củ Chi: Dễ 'vỡ mộng' làm giàu

Ngạt thở vì tiền vay ngân hàng

Đi dọc các cung đường ở các xã Phước Vĩnh An, Tân An Hội, Phú Hòa Đông... (huyện Củ Chi) thời điểm này dễ dàng nhận thấy các điểm giao dịch, môi giới bất động sản đã đóng cửa, chỉ còn trơ lại các bảng quảng cáo bán đất thổ cư, đất vườn thô sơ được trưng bày đầy đường, thậm chí dán lên trụ điện, cây cối ven đường...

“Cách đây 3 tháng, nhiều môi giới bán đất ở Tây Ninh còn kéo lên đây thuê văn phòng để làm nơi giao dịch, lượng môi giới tại địa phương cũng tăng khá nhanh, nhưng giờ thì đã vắng vẻ”, chị Huệ - một người dân sinh sống tại xã Tân An Hội, cho biết.

Anh Trần Văn An, môi giới bán đất tại ấp 5, xã Phước Vĩnh An cho hay bây giờ khách hàng thoải mái chọn lựa các mảnh đất  vườn, thổ cư tại Củ Chi vì giá đã giảm 20% so với thời điểm 3-4 tháng trước. “Tại xã Phước Vĩnh An có 3 lô với diện tích mỗi lô khoảng 500m2, giá bán chỉ  3 tỷ đồng, trong khi đó vào tháng 2/2022 giá khoảng 4 tỷ đồng/lô”, anh An nói.

Chị Mai, một môi giới ở xã Tân An Hội, thông tin thêm, giá đất nông nghiệp đã giảm khoảng 15% so với ba tháng trước, đất thổ cư cũng giảm 10%. Khu vực các xã gần TP. HCM hơn thì những mảnh có diện tích đất 100 - 120m2 cạnh đường có giá khoảng 2 tỷ đồng, còn gần đường nhựa khoảng 2 - 2,7 tỷ đồng tùy khu vực. "Trước đây tranh nhau mua lô đầu hồi, nay thì tha hồ lựa chọn vì chủ đất đã rất căng chuyện trả lãi lẫn gốc cho ngân hàng, nếu quyết tâm mua thì môi giới có thể ép giá cho khách hàng", chị Mai nói.

Chị Mai cũng cho biết, cách đây 3 tháng còn rất đông người mua tìm đất vườn có diện tích từ 1 nghìn m2 trở lên để xin chuyển đổi và phân lô bán nền. Nhưng giờ thì những mảnh đất đó vắng bóng người hỏi mua dù chủ đất giảm giá sâu. Hầu hết chủ đất đều đang "ngộp thở" vì lãi vay ngân hàng.

Quan sát tại một số văn phòng công chứng tại Củ Chi cho thấy, lượng khách hàng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khá thưa thớt. “Thông thường, cứ sau kỳ tháng 7 âm lịch hằng năm là thời điểm giao dịch về đất đai sôi động, nhưng năm nay lại khác, số lượng giao dịch hằng ngày giảm khoảng 40% so với 5 tháng trước, hầu như không có giao dịch đất nông nghiệp, đất vườn có diện tích lớn, chỉ xuất hiện những mảnh đất thổ cư mảnh nhỏ", chị Vân, cán bộ phòng công chứng ở Phú Hòa Đông thừa nhận.

Trả đất về giá trị thực

Chị Vũ Hoài My, một nhà đầu tư chuyên kinh doanh bất động sản khu vực Củ Chi, Bình Dương, Tây Ninh cho biết, giá đất Củ Chi đang giảm nhanh, nói chính xác hơn là được trả về với giá trị thực. Điều này với những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm không có gì đáng ngạc nhiên.

“Diễn biến giao dịch đất đai ở Củ Chi từ tháng 1/2022 tới nay cũng tương tự như cơn sốt đất cách đây 5 năm khi thông tin các siêu dự án đô thị, đường ven sông được đề xuất đầu tư tại đây. Thời điểm đó, giá đất cũng được thổi 'dựng đứng' sau thông tin Tập đoàn Tuần Châu đầu tư các dự án quy mô hàng tỷ USD tại Củ Chi. Sau đó, những dự án này không được chấp thuận và giá nhà đất tại đây lại trở về như cũ sau khi cò đất rút đi. Với những người không có kinh nghiệm thì hầu như đều bị cuốn vào vòng luẩn quẩn, vay ngân hàng lướt sóng và sau đó bị mắc cạn. Còn người giàu kinh nghiệm thì thông thường, họ sẽ đứng ngoài cuộc chơi sốt giá và không bị hệ lụy”, chị My lý giải.

Cảnh "đìu hiu" môi giới đất chờ khách giữa trưa nắng

Trao đổi với VietnamFinance, ông Hoàng Bình Minh, Giám đốc Công ty tư vấn An Phúc Land, cho biết thông tin Củ Chi lên thành phố, huyện Hóc Môn lên quận cùng với việc TP. HCM đã mời gọi đầu tư 55 dự án vào huyện Hóc Môn và Củ Chi với tổng vốn dự kiến hơn 12 tỷ USD khiến thị trường bất động sản nơi đây sôi động. Thêm vào đó là đội ngũ môi giới đồng loạt ra chiêu găm hàng “thổi giá”. Tuy nhiên, tới nay, các dự án ở huyện Hóc Môn, Củ Chi chỉ là mới kêu gọi đầu tư, chưa có nhà đầu tư nào chính thức tham gia, cũng chưa có quy hoạch cụ thể nên chưa ai biết được khu vực nào sẽ là “chấn tâm” có thể tăng giá và gia tăng mãi lực. Như vậy, người mua đất hiện tại nếu không có kinh nghiệm có thể sẽ gặp rủi ro, nhất là những người đầu cơ, lướt sóng.

Cũng theo ông Minh, người mua đất đầu tư vùng ven muốn sinh lãi cần phải cân nhắc, bởi không phải khu vực nào cũng phù hợp quy hoạch. Nếu chọn đúng khu vực phát triển dân cư sẽ được lợi nhưng nếu gặp phải khu vực quy hoạch công viên cây xanh hay đường sá thì chắc chắn người mua lãnh đủ, còn cò hoặc đầu nậu hưởng lợi.

"Chúng tôi đã  từng cảnh báo nhưng nhiều người vẫn làm liều, nhắm mắt mua đất giá cao rồi không bán được”, ông Minh nói.

Đồng quan điểm với ông Minh, chị Nga, một nhà đầu tư cá nhân ở quận 7, TP. HCM, cho hay chị mua một mảnh đất thổ cư 120m2 đã 7 năm nay ở ngay trung tâm thị trấn Củ Chi, nhưng chạy vạy mãi mà vẫn không xây nhà nổi, vì các cấp chính quyền cứ bảo chờ quy hoạch. “Bản thân gia đình tôi có đất thổ cư đàng hoàng, mà còn đỏ mắt mong các lãnh đạo nhanh chóng giải quyết vấn đề quy hoạch 1/500 thuộc khu phố 5 thị trấn Củ Chi để xây nhà cho đỡ mệt mỏi, huống gì mua để đầu tư. Mua đất đầu tư thì nói thật là chỉ có vỡ mộng làm giàu, vì với vùng ven thì công tác quản lý đất đai cũng như các chính sách nhằm phát triển đô thị còn rất chậm chạp, chỉ là thổi giá, thổi thông tin thôi, khó mà mơ giàu nhanh chóng”, chị Nga chia sẻ.

Với giới kinh doanh địa ốc, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố mang lại cơ hội lớn. Thực tế đã có nhiều người đạt lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch. Nhưng cũng có không ít trường hợp “chết đứng” vì đón sai. Rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro từ thay đổi trong chính sách, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường, năng lực của các chủ dự án. Điều đáng nói ở Củ Chi là còn thiếu chủ dự án chuyên nghiệp, phần lớn là “tay ngang” khi mua đất vườn rồi phân lô bán nền.

Bởi vậy, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Hòa, Hội môi giới bất động sản TP. HCM, giới kinh doanh địa ốc TP. HCM đã có rất nhiều bài học về việc đầu tư đất chạy theo thông tin các siêu dự án. Dự án đề xuất chỉ là một khía cạnh, trong khi khả năng thực hiện được hay không lại là vấn đề khác. Điều khác biệt của của cơn sốt đất lần này ở Củ Chi là thông tin địa phương này từ huyện lên thẳng thành phố bỏ qua cấp quận có thể khiến cường độ giao dịch tăng mạnh hơn.

“Việc chạy đua đầu tư theo thông tin chỉ có làm lợi cho cò đất hay tạo điều kiện các doanh nghiệp bất lương có cơ hội làm loạn giá đất. Trong khi đó người sở hữu cuối cùng là người gánh hậu quả khi cơn sốt đi qua và các siêu dự án vẫn chưa thành hình hay lô đất không phù hợp quy hoạch, đặc biệt là với người mua lại không có vốn thực mà thế chấp tài sản vay tiền ngân hàng. Không ở đâu xa mà ngay tại Củ Chi cũng đã từng có sự cố tương tự với các dự án chưa thành hiện thực cách đây vài năm. Hy vọng trong cơn sốt đất đã qua này, người mua người bán đều bình tĩnh, để tránh đi vào vết xe đổ trước đây”, ông Hòa cho hay.