Đầu tư khu công nghiệp: Không thể mạnh ai người nấy làm

Trao đổi với Doanh nghiệp Việt Nam về những vấn đề liên quan đến hoạt động đầu tư đất cho khu công nghiệp cũng như sự cần thiết phải đưa Luật Thuế tài sản vào chương trình xây dựng luật, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: Luật Thuế tài sản đã dự thảo và Bộ Tài chính đã đề xuất rất lâu nhưng vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

Luật này phổ biến ở các nước Tây Âu vì gắn với tư hữu đất đai. Mỹ đánh thuế bất động sản khoảng hơn 1%/năm. Nhưng việc đánh thuế này tại Việt Nam vẫn là vấn đề gây tranh cãi vì gắn với chế độ sở hữu toàn dân, việc đánh thuế đất đai vẫn còn khiên cưỡng.

Đây là lý do dự thảo Luật Thuế tài sản được nêu ra rất nhiều lần nhưng chưa được đưa vào chương trình xây dựng luật. Hiện mới chỉ là quá trình vận động để được đưa vào chương trình xây dựng và đang tham khảo ý kiến dư luận.

Có thể khẳng định, việc đưa luật này vào chương trình xây dựng luật là hoạt động cần thiết để điều tiết bởi thuế là công cụ tài chính điều tiết thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh trong thời điểm COVID-19 diễn ra, tại Việt Nam, dòng tiền nhàn rỗi chuyển sang bất động sản một cách ồ ạt.

Tại Việt Nam hiện nay, thị trường căn hộ đang có quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp nhưng lại hầu như vắng bóng các sản phẩm giá rẻ. Ví dụ, ở Hà Nội, chung cư giá 20 triệu một mét vuông, Sài Gòn dưới 25 triệu một mét vuông có lẽ không còn.

Theo quy luật thị trường, phân khúc thấp phải là đáy của kim tự tháp và phân khúc cao cấp phải nằm trên phần ngọn, nhưng tháp nhu cầu bất động sản tại Việt Nam lại ngược lại do giới đầu cơ bao tiêu giữ cầu.

Điều này cho thấy, việc nghiên cứu xây dựng luật Thuế tài sản là rất cần thiết, giúp đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, chống đầu cơ nhà đất và đảm bảo công bằng xã hội.

Bàn về vấn đề Việt Nam chưa thực hiện được yêu cầu “đất chết làm khu công nghiệp, đất màu mỡ trồng cây lương thực” (đặc biệt trong bối cảnh vấn đề an ninh lương thực đang rất nóng do tác động từ cuộc chiến Nga-Ucraina), ông Đỉnh cho rằng: Luật Đất đai 2013 đã đề cập đến quản lý đất đai theo chất lượng đất.

Tuy nhiên, việc quản lý đất đai lại chia hai bộ khác nhau, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý chung về đất đai, về mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, còn Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn lại quản lý vấn đề trồng trọt.

“Chúng ta mới chỉ quan tâm quản lý đất đai về mặt mục đích sử dụng, chưa quan tâm sâu đến quản lý đất đai về mặt chất lượng, mặc dù cũng đã có điều tra cơ bản về đất đai. Dự thảo của Luật đất đai dự kiến thông qua vào năm 2023 cho thấy dự thảo đã bắt đầu đề cập sâu quản lý đất đai theo chất lượng. Hy vọng việc sửa đổi theo hướng này sẽ làm rõ vấn đề chúng ta đang quan tâm”, ông Đỉnh nói.

Ông Đỉnh nêu thực trạng khu công nghiệp được mở ra tràn lan để mời gọi đầu tư. Khu chế xuất đang là ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư, đến mức có thể miễn tiền thuê đất tới 15 năm. Thậm chí có thể ưu đãi toàn bộ thời hạn dự án nếu địa bàn có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn.

Việt Nam trải thảm ưu đãi khu công nghiệp cho nhà đầu tư thông qua việc chọn những địa điểm ưu đãi về giao thông để làm khu chế xuất (điển hình là tại Hải Dương và Hưng Yên). Khu công nghiệp thường đưa vào đất nông nghiệp vì đây là đất lúa, dễ thu hồi và giá rẻ. Chính sách này tạo khó cho nhà quản lý.

“Luật Quy hoạch năm 2017 đã đưa ra khái niệm mới về quy hoạch phát triển, quy hoạch tổng thể quốc gia. Yêu cầu đặt ra hiện nay là cần có sự quy hoạch vùng mang tính khớp nối đồng bộ với các tỉnh, dựa theo lợi thế từng tỉnh để xác định đầu tư đất cho khu công nghiệp, không thể “mạnh ai người ấy làm. Chính phủ đang đề xuất xây dựng Luật Phát triển công nghiệp, giao cho Bộ Công Thương chủ trì. Chúng ta sẽ làm rõ được vấn đề này, tránh làm tràn lan như hiện nay”, ông Đỉnh nói.