Để bất động sản không thành mối nguy của nền kinh tế

Ước tính hàng năm, bất động sản đóng góp gần 8% GDP. Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như: xây dựng; công nghiệp chế biến chế tạo; du lịch; lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng... Tuy nhiên, sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản lại có thể tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế. Làm sao để thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững, Đầu tư Tài chính ghi nhận ý kiến của luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên NHQuang và Cộng sự, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam:

- Có quan điểm cho rằng người người đi buôn đất là tai hoạ cho nền kinh tế. Ông nghĩ sao về quan điểm này?

Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Tôi không tán đồng với cách tiếp cận vấn đề tiêu cực như vậy. Trước hết, khi nghe có ai đó cho rằng người đi buôn bất động sản là “tai hoạ cho nền kinh tế” tôi không hiểu điều đó có hàm ý gì? Đơn giản là tôi không hiểu sự kết nối giữa hai phạm trù có tính chất độc lập đó với nhau như thế nào. Trong nền kinh tế thị trường, buôn bán bất động sản vốn là hoạt động tự nhiên và bình thường thì tại sao nó lại gây tai hoạ?

Còn đối với vấn đề giá bất động sản thì như đối với mọi hàng hoá khác, về nguyên lý, giá được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu. Có chăng là giá bất động sản để ở tại một số khu vực độ thị đang quá cao và ai cũng thấy nó vượt ngưỡng quan hệ cung cầu do bị các yếu tố đầu cơ chi phối. Đầu cơ là nhiều người có tiền dự đoán giá bất động sản sẽ tăng, chẳng hạn do cầu sẽ vượt cung, nên tìm cách mua vào không để sử dụng mà giữ đó rồi bán ra khi giá tăng. Điều này một khi diễn ra trên diện rộng, trở thành một trào lưu của xã hội thì sẽ tạo nên các cơn sốt giá bất động sản và tình trạng giả tạo của thị trường. Tuy nhiên, tôi không thấy có điều gì bất thường hay sai trái trong các hoạt động như vậy.

Xét khía cạnh về giá trị sử dụng thì đương nhiên các giao dịch mua bán bất động sản sẽ thoả mãn các nhu cầu riêng biệt của cả bên bán và bên mua. Còn về phương diện tài chính nói chung, một khi các hoạt động mua bán sôi động đẩy giá cả tăng thì giá trị tài sản là bất động sản cũng sẽ tăng. Nó mang lại lợi ích cho các chủ sở hữu. Hơn nữa, các hoạt động xây dựng gia tăng sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động sản xuất, thương mại, tạo nên nhiều công ăn việc làm, thu nhập của người dân và tăng trưởng GDP. Trong khía cạnh này, thị trường bất động sản có sự đóng góp cho phát triển kinh tế như nhiều lĩnh vực khác.

- Vấn đề là có quá nhiều người chỉ mua bất động sản và chờ tăng giá mà không có họa động khai thác, tạo thêm giá trị với bất động sản đó?

Từ góc độ quản lý vĩ mô, từ lâu nhà nước không còn can thiệp và các hoạt động đầu tư theo cách xem xét tính khả thi của các dự án cụ thể để cấp phép mà cho các nhà đầu tư quyết định theo nguyên lý thị trường. Điều này theo tôi là đúng đắn nếu hiểu theo nguyên lý chung rằng các nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về số phận các dự án của mình. Có nghĩa là khi các sản phẩm bất động sản đầu ra không bán được thì nhà đầu tư sẽ chịu lỗ và phá sản.

Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản vốn có tính nhạy cảm cao bởi các yếu tố phi thị trường là tài nguyên và sở hữu đất đai, thì trong những giai đoạn mà các động thái đầu cơ chi phối, thị trường tài chính sẽ bị cuốn theo đến mức mất sự kiểm soát. Và khi đó, các rủi ro tiềm tàng sẽ lộ diện và phát sinh gây nên khủng hoảng. Chúng ta đang chứng kiến tình huống này đối với thị trường trái phiếu và cổ phiếu doanh nghiệp khi các chỉ số của hai thị trường chứng khoán là Hà Nội và TP. HCM đang rơi xuống đáy. Tức có vấn đề ở đây như đã phân tích, đó là chúng ta không hẳn buông lỏng việc quản lý đầu tư mà đúng hơn là buông lỏng kiểm soát thị trường tài chính.

- Việc bất động sản tăng giá quá nhanh và lên mức quá cao có thể dẫn đến rủi ro lớn cho nền kinh tế. Theo ông, giải pháp nào hiệu quả để thị trường phát triển lành mạnh?

Hiện tượng bong bóng thị trường không bị gây ra trực tiếp bởi yếu tố giá mà là sự mất cân bằng cung cầu. Nên nhớ rằng cung cầu là quy luật cơ bản và chính yếu, dù các hoạt động đầu cơ làm méo mó thị trường đến đâu thì về dài hạn, thị trường cuối cùng cũng trở lại trạng thái cân bằng về cung cầu. Một khi hàng loạt sản phẩm bất động sản được bán ra và sở hữu nhưng lại để trống thì nó tạo ra bong bóng. Nếu các doanh nghiệp sở hữu bất động sản đó mà mất thanh khoản thì bong bóng sẽ vỡ. Khi đó, doanh nghiệp sẽ phá sản, giá bất động sản rớt xuống và người có nhu cầu sử dụng thật sẽ có cơ hội mua được. Thị trường trở lại cân bằng.

Sẽ không có giải pháp vĩ mô nào để nhà nước can thiệp nhằm bình ổn giá cả bất động sản theo ý muốn của mình. Mà hơn thế, đó chính là việc xây dựng và hoàn thiện thể chế và khung pháp luật theo hướng làm sao cho các quy trình chính sách trở nên minh bạch, các quyền sở hữu tài sản dân sự được bảo đảm, kiểm soát thị trường tài chính chặt chẽ hơn, cơ chế xử lý tranh chấp hợp đồng và xử lý phá sản doanh nghiệp dễ dàng và linh hoạt... Tất cả các yếu tố này sẽ góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.

- Việc đánh thuế bất động sản cũng sẽ là một biện pháp làm lành mạnh hóa thị trường?

Trên thực tế, chúng ta đã có một số loại thuế áp dụng đối với bất động sản, bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất rồi. Riêng về thuế chống đầu cơ thì tôi cho rằng có thể xem xét, tham khảo các nước, theo đó người ta đánh thuế khá cao đối với việc bán đất hay bất động sản là nhà ở nếu chủ sở hữu thực hiện nó trong thời gian ngắn hay ngay lập tức sau khi mua. Điều này rất khác với việc đánh thuế đối với sở hữu nhiều bất động sản vì như thế có nghĩa là đánh thuế để chống hay hạn chế người giàu.

- Luật Đất đai sẽ được mang ra thảo luận và sửa đổi vào thời gian tới. Ông có góp ý nào để Luật Đất đai trở thành bệ đỡ vững chắc giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh?

Với việc sửa Luật Đất đai, tôi có một số vấn đề cần lưu ý. Trước tiên, việc sửa Luật Đất đai phải cụ thể hoá được tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Tuy nhiên, việc sửa luật không phải chỉ sửa ở tầng kỹ thuật, cốt chỉ để khắc phục các sai sót hay lỗ hổng quản lý, mà phải sửa ở tầm chiến lược mà trước hết là quan điểm tiếp cận. Thay vì quản lý chặt cả ba khâu là mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng, nhà nước chỉ nên quản lý đất đai bằng quy hoạch và chính sách tài chính.

Ngoài ra, cần làm rõ nguyên lý đất gắn liền với bất động sản trên đó, ai sở hữu bất động sản thì đương nhiên có quyền tương tự về đất. Điều này sẽ hạn chế hay tránh được việc tồn tại và mâu thuẫn giữa thị trường được điều tiết cao (mà chủ yếu dẫn đến đầu cơ) về đất, tách biệt với thị trường bất động sản vốn cần linh hoạt và tự do hoá. Tác dụng của nó là làm cho đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển chung.

Và cuối cùng, việc sửa luật phải làm sao để các quyền tài sản dân sự của người dân liên quan đến từng bất động sản của họ phải được bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và chắc chắn.

Tuy nhiên, tôi cũng muốn đưa ra một lưu ý rằng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chúng ta không chỉ sửa Luật Đất đai. Theo đó, cùng với sửa Luật Đất đai, chúng ta phải rà soát lại hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản… để các luật này không còn chồng chéo, vướng mắc.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!