Đề xuất cấm phân lô bán nền: Chặn dự án 'ma'?

Ngày 5/6/2020, trao đổi với Đất Việt, luật sư Phạm Trần Đức Minh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhận định, đề xuất cấm phân lô bán nền mà Bộ TN&MT đưa ra trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 nhằm hướng tới ngăn chặn mối nguy đầu cơ ở một số khu đất tại các địa phương trong thời gian vừa qua.

Ông Minh cho biết, trước khi bàn đến đề xuất của Bộ TN&MT cần phải hiểu rõ căn bản dự án phân lô bán nền hiện nay. Theo đó, vị luật sư này cho biết, dự án phân lô bán nền là những khu đất (đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất...) được chuyển đổi mục đích sang đất ở. Khi đó, địa phương có chủ trương đấu thầu, giao đất cho doanh nghiệp thực hiện hạ tầng, chia nhỏ khu đất thành những diện tích khác nhau rồi bán lại cho người có nhu cầu để xây dựng nhà ở.

"Như vậy, dự án phân lô bán nền chỉ có hạ tầng do doanh nghiệp đầu tư, không kèm theo tài sản trên đất. Điều kiện để được giao dịch đất tại dự án phân lô bán nền là chủ đầu tư phải thực hiện xong giải phóng mặt bằng, thi công hạ tầng mới được ký hợp đồng mua bán với khách hàng" - ông Minh nói.

Tuy nhiên, ông Minh cho biết, thực tế quy định của Nhà nước là vậy nhưng nhiều dự án phân lô bán nền tại các địa phương trên cả nước có sự biến tướng khi chủ đầu tư chưa thi công xong hạ tầng đã thực hiện giao dịch với khách hàng. Trong đó, có những dự án hạ tầng thi công dở dang, chủ đầu tư bán xong đất thì tìm mọi cách không hoàn thành hạ tầng, dẫn tới dự án chậm tiến độ, kéo theo đó là việc người dân không xây dựng nhà ở trên khu đất đã mua.

"Tại các dự án phân lô bán nền, giá đền bù giải phóng mặt bằng thường rất rẻ, chủ đầu tư chỉ đầu tư hạ tầng rồi bán lại cho khách hàng với giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá trị ban đầu nên đã tạo cơ hội của giới đầu cơ. Nhiều dự án vì tình trạng đó mà bị thổi giá lên cao, dẫn tới việc khu đất bị bỏ hoang hóa, rất lãng phí" - ông Minh cho hay.

Vị luật sư này lấy ví dụ như nhiều dự án phân lô bán nền tại huyện Mê Linh - TP. Hà Nội, vào những năm 2010, khi có thông tin nhiều doanh nghiệp về đây đầu tư xây dựng hạ tầng, tạo ra các khu đô thi mới, giá đất đã bị đẩy lên cao tới 10 - 20 lần chỉ trong một thời gian ngắn. Sau một thời gian, giới đầu cơ rút lui, chủ đầu tư thì không xây dựng hạ tầng như đã cam kết dẫn tới việc nhiều dự án chậm tiến độ, bỏ hoang trong thời gian dài. Người lỡ mua đất tại các dự án này thì bán đi không được vì lỗ nhiều, đến ở cũng không xong vì không có hạ tầng phục vụ cho cuộc sống.

"Bộ TN&MT đề xuất cấm các dự án phân lô bán nền có lý, có cơ sở để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tránh lãng phí tài nguyên đất. Nhưng quan trọng nhất là quản lý của các Bộ, ngành liên quan khi quy định về các dự án phân lô bán nền đều có cả nhưng vẫn để xảy ra tình trạng đầu cơ, thổi giá đất khiến cho chủ trương đúng bị biến tướng mà người thiệt hại cuối cùng lại là người dân" - ông Minh bày tỏ.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng cho rằng, phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường: “Các cơ quan quản lý Nhà nước cần cấm việc chia lô bán nền, thay vào đó, nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đây mới là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường”.

Trong khi đó, luật sư Trương Thanh Đức - Đoàn Luật sư TP. HCM lại cho rằng, việc sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng tới rất nhiều đối tượng. Do đó, không phải cứ thích là ban hành luật cấm mà phải xét tới sự phù hợp với tình hình phát triển của địa phương và kinh tế xã hội.

Ông Đức cho hay, trước đây ta đã có ý tưởng cấm một phần phân lô bán nền, còn giờ ta mở rộng vùng cấm. Mặc dù việc cấm phân lô bán nền sẽ tạo ra sự đồng bộ, ngăn nắp, tổng thể cho đô thị, cũng là việc làm cần thiết nhưng mặt ngược lại là làm mất sự khác biệt, phong phú.

Ông Đức ví dụ Hà Nội có cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng “sốt đất” nhưng về tổng thể vẫn thấy có sự hợp lý, hài hoà đẹp mắt.

“Tôi cho rằng hạn chế phân lô bán nền ở vùng lõi đô thị lớn, đô thị loại I trở lên thì được chứ đô thị loại 2 còn khá lộn xộn. Cấm như vậy là không cần thiết”, ông Đức nói.

Cũng theo ông Đức, ý tưởng hạn chế phân lô bán nền ở tất cả các tỉnh thành là quá đáng và không cần thiết, bởi thị trường giờ đây đang ở giai đoạn tập trung, ưu tiên cho chất lượng chứ không còn chạy theo số lượng như trước nữa.

Phản biện ý kiến cho rằng việc siết phân lô bán nền là nhằm ngăn chặn lừa đảo kiểu như Công ty Alibaba, ông Đức cho rằng không cần thiết phải cấm như vậy.

“Các huyện quận sẽ mở rộng ra rất nhiều, ví dụ như quận Dương Kinh (Hải Phòng) thì 90% là nông dân, nông thôn, không có hình hài của phường, của đô thị nhưng cũng cấm luôn thì sẽ rất buồn cười. Cách quy định của chúng ta theo kiểu đã là quận thì mặc định hiểu là nội thành, nếu như theo dự thảo sửa đổi thì có cả quận ngoại thành”, ông Đức phân tích.

Theo Ngọc Hưng/ Báo Đất Việt

Link nguồn: https://baodatviet.vn/bat-dong-san/thi-truong/de-xuat-cam-phan-lo-ban-nen-chan-du-an-ma-3404317/