Đề xuất vay mua NƠXH lãi suất dưới 4%, trả góp 25 năm

Dự án NƠXH ì ạch vì lợi nhuận thấp và tắc vốn

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), dù nhu cầu NƠXH đang tăng cao nhưng thời điểm hiện tại vẫn tồn tại điểm nghẽn cản trở sự phát triển của loại hình này.

Trong đó, cơ chế ưu đãi được cho là chưa đủ hấp dẫn, với mức lợi nhuận trần 10% cho nhà đầu tư bị đánh giá là quá thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu vào (như nguyên vật liệu, nhân công) ngày càng tăng.

Đại diện nhiều doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, mức lợi nhuận này không đủ hấp dẫn để họ tham gia, nhất là khi so sánh với các dự án thương mại, nơi biên lợi nhuận cao gấp nhiều lần.

Pháp lý rườm rà cũng là trở ngại lớn. Theo thống kê, nhiều dự án mất hơn 2 năm chỉ để hoàn tất thủ tục, từ xin chủ trương đầu tư đến giải phóng mặt bằng, khiến tiến độ chậm trễ, đội vốn. Một số địa phương chưa bố trí ngân sách cho bồi thường, tái định cư, cũng như đầu tư hạ tầng kỹ thuật – xã hội, gây khó cho doanh nghiệp triển khai.

Việc bố trí quỹ đất cho NƠXH cũng gặp vướng mắc. Dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 đã mở rộng hình thức bố trí nhưng do thiếu hướng dẫn rõ ràng, nhiều địa phương lúng túng, dẫn đến chậm trễ.

Chưa kể, nhiều khu NƠXH được quy hoạch ở vùng xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, không thuận tiện giao thông, khiến người lao động ngần ngại chuyển đến ở. Đối với doanh nghiệp có sẵn đất, việc chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển NOXH hiện vẫn thiếu hướng dẫn cụ thể, gây ách tắc triển khai.

Không chỉ vướng về thủ tục, NƠXH còn tắc cả về vốn. Các gói tín dụng hỗ trợ phát triển NƠXH hiện nay chủ yếu ngắn hạn, chưa có cơ chế tài chính ổn định dài hơi. Thiếu vốn ngân sách, thiếu nguồn vốn ưu đãi trung - dài hạn từ các định chế tài chính khiến doanh nghiệp không đủ lực triển khai dự án.

Ngay cả người dân có nhu cầu cũng khó tiếp cận vốn vay mua NƠXH. Theo quy định, người vay chỉ được hỗ trợ tối đa 80% giá trị căn hộ, còn lại phải tự có vốn đối ứng, điều không dễ với người lao động có mức thu nhập dưới trung bình. Lao động tự do lại càng thiệt thòi khi địa phương không có hướng dẫn cụ thể về xác nhận thu nhập, dẫn đến hồ sơ bị loại.

Trong khi đó, vay vốn thương mại lãi suất cao, thời gian vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua đều ngần ngại. Người thu nhập thấp khó chứng minh tài chính, đặc biệt là lao động tự do, dẫn đến khó tiếp cận vốn vay ưu đãi.

Đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển NƠXH

Trước thực trạng này, VNREA vừa có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, kiến nghị loạt giải pháp đột phá về tín dụng và thủ tục để gỡ vướng cho NƠXH, hỗ trợ cả doanh nghiệp lẫn người dân, nhằm khơi thông điểm nghẽn và đưa NƠXH thực sự trở thành trụ cột an sinh.

VNREA đề xuất các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận NƠXH.

Để có dự án thì phải có đất. VNREA kiến nghị mỗi địa phương cần lập danh mục dự án NƠXH cụ thể, ưu tiên bố trí quỹ đất sạch với đầy đủ hạ tầng, tránh tình trạng giao đất trên giấy, hoặc bố trí NƠXH tại các khu vực xa xôi, thiếu tiện ích.

Đặc biệt, theo VNREA, để NƠXH thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, các chính sách ưu đãi tài chính cần được thiết kế mạnh tay và bền vững hơn.

Đơn cử như phối hợp ngân hàng thương mại hạ lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống mức 3 - 4%/năm với dự án bán và 2 - 3%/năm với dự án cho thuê; thời hạn vay lên tới 20 - 25 năm.

Hỗ trợ vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương với lãi suất 2 - 3%/năm, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống còn 0-3% (hiện tại là 5%) cho doanh nghiệp đầu tư NƠXH. Người dân được vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm trong thời hạn trả nợ 23 - 25 năm, đi kèm mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Cùng với đó, cần bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án để giảm giá thành nhà, giúp nhà đầu tư tiêu thụ nhanh và tái đầu tư hiệu quả.

Thêm vào đó, VNREA cũng kiến nghị tăng cường kiểm soát hiện tượng "cò mồi", rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường… theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này vừa bảo vệ người mua, vừa làm lành mạnh hóa thị trường.

VNREA cũng đề xuất Chính phủ và Bộ Xây dựng cần có những động thái mạnh mẽ hơn nhằm tháo gỡ pháp lý, phát triển cân đối phân khúc, đẩy nhanh tiến độ xử lý dự án, đa dạng hóa nguồn vốn...

Cụ thể, Chính phủ, Bộ Xây dựng cần cỡ nút thắt về quy hoạch, định giá đất, chuyển nhượng dự án; cho phép chuyển đổi dự án thương mại, tái định cư thành nhà ở xã hội; có chính sách ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người dưới 35 tuổi và người lao động ở thực; giải quyết thủ tục nhanh để tăng cung sản phẩm, giúp tăng thu ngân sách.

Hơn nữa, cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, trái phiếu chính phủ, góp vốn địa phương và các tổ chức trong – ngoài nước.

Một vấn đề quan trọng nữa là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng NƠXH.

Về vấn đề này, VNREA đề xuất rút ngắn toàn bộ quy trình xuống dưới 12 tháng, đồng thời cho phép các bước như thẩm định quy hoạch, phê duyệt đồ án… được tiến hành song song thay vì tuần tự.