Điểm tựa chính sách sẽ đưa thị trường BĐS nửa cuối năm bước vào giai đoạn phục hồi

Trông chờ vào điểm tựa pháp lý

Trong lúc bất động sản đang rơi vào cảnh khủng hoảng, nhiều doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư loay hoay tìm lối ra thì "sợi dây chính sách" đã trở thành điểm tựa vững chắc để các doanh nghiệp, thị trường bất động sản tìm cách "vượt đáy".

Theo đó, chiều 19/6 vừa qua, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Bảy, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Cụ thể, dề xuất cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024.

Trình bày Tờ trình dự án Luật, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh nêu rõ, việc sớm đưa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào cuộc sống là phù hợp với chủ trương của Đảng, khắc phục những tồn tại, hạn chế, nhất là trong công tác định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đang là nguyên nhân của tình trạng cán bộ sợ trách nhiệm, né tránh, không dám làm như các đại biểu Quốc hội đã phát biểu tại nghị trường.

Đồng thời, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư công, các dự án bất động sản, dự án nhà ở đặc biệt là nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp và người dân trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Michael Piro, Co-CEO Indochina Capital nhìn nhận, việc Chính phủ hướng tới hoàn thiện khung khổ pháp lý bất động sản là điều mọi thành viên thị trường đều kỳ vọng, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, bởi điều này quyết định tới bài toán lợi nhuận.

Theo lãnh đạo Indochina Capital, đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư mang tính dài hạn, nên môi trường đầu tư càng ổn định, thủ tục càng thuận tiện thì các yếu tố đảm bảo đầu ra với các dự án bất động sản càng chắc chắn, dòng vốn của nhà đầu tư càng được luân chuyển một cách nhanh chóng hơn.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá, dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Tới nay, sau hơn 1 năm triển khai, nhiều cơ chế, chính sách nhằm “giải cứu” thị trường bất động sản đã phát huy hiệu quả. Các dự án luật sửa đổi, bổ sung liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản được Quốc hội thông qua đã giúp ổn định tâm lý nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án.

Mặc dù, hành lang pháp lý mới về bất động sản đặt ra những thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản yếu về nguồn lực, buộc phải thay đổi để thích nghi nhưng lại là điểm tựa cho các doanh nghiệp lớn phát triển mạnh mẽ hơn, giúp thị trường phát triển lành mạnh và công bằng.

Bất động sản nửa cuối năm 2024 sẽ rao sao?

Nếu được “tiếp sức” bằng việc Quốc hội sẽ cho phép áp dụng các Luật liên quan tới bất động sản sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản từ cuối năm 2024 trở đi. Tuy nhiên, nếu các luật không được phép có hiệu lực sớm thì thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết sẽ có 2 kịch bản thị trường diễn ra vào nửa cuối năm 2024 tương ứng với hai trường hợp nêu trên.

Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp, thị trường sẽ được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1/7/2024 cũng như xem xét thông qua 2 dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội; đồng thời Chính phủ, các bộ ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan. Điều này sẽ giúp xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

 Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 luật trên kể từ ngày 1/7/2024 thì tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản sẽ bị chậm thêm khoảng 6 tháng. Thậm chí, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên “đất khác” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.