Nhà đầu tư bất động sản vẫn trong tâm thế thăm dò thị trường

Vì thế, dù thị trường đã xuất hiện những tín hiệu tích cực nhưng vẫn chưa có sự chuyển biến rõ nét khi thanh khoản diễn biến chậm, người đi xem dự án nhiều hơn nhưng người mua lại ít.

Người thuê nhiều hơn người mua

Báo cáo nghiên cứu thị trường của trang  Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong tháng 5/2024, thị trường bất động sản TP.HCM diễn biến theo hiện trạng người tìm thuê nhiều hơn người tìm mua.

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM chỉ tăng nhẹ so với tháng trước đó. Theo đó, nhu cầu tìm mua bất động sản TP.HCM tăng thêm 3%, lượng tin đăng bán nhà đất tăng 9% so với tháng trước. Tin đăng tăng mạnh nhất là ở phân khúc nhà riêng (tăng 10%), chung cư và đất nền (cùng tăng 6%).

Biệt thự là loại hình ghi nhận tin đăng bán giảm 2% trong tháng qua. Phân khúc này cũng không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Những loại hình khác như đất nền, nhà mặt phố duy trì xu hướng đi ngang, trong khi loại hình nhà riêng và biệt thự liền kề đăng bán có lượt tìm mua giảm 4% so với tháng trước.

Trái ngược với nhu cầu mua bán, lượt tìm thuê vẫn tiếp tục tăng trưởng nhanh trong tháng qua. Theo đó, lượng tin đăng cho thuê bất động sản tăng ở hầu hết các loại hình (chung cư tăng 12%, nhà mặt phố, nhà trọ tăng 8%, văn phòng cho thuê tăng 10% so với tháng 4).

Ông Nguyễn Thái Bình, CEO Công ty cổ phần Đông Tây Land cho biết, hiện nay, do nhu cầu ở thực tăng cao, trong khi thị trường khan hiếm nguồn cung sản phẩm, nên nhiều người phải thuê nhà.

Theo ông Bình, ở những năm thị trường tốt như giai đoạn 2018 - 2021, hầu như khách không quan tâm đơn giá bán (bao nhiêu tiền trên mỗi m2), mà quan tâm cần chi bao nhiêu tiền đầu tiên để mua được bất động sản. Bởi khi mua một căn hộ, khách hàng trả trước 30%, còn lại vay 70%.

Sau đó, để thu hút hơn, các chủ đầu tư đưa ra chính sách khách hàng chỉ cần trả trước 25% và vay 75%, tỷ lệ này sau đó lần lượt điều chỉnh giảm theo hướng 20 - 80%, 15 - 85%, 10 - 90%. Thậm chí, khi xảy ra đại dịch Covid-19, thị trường xuất hiện khái niệm mua nhà 0 đồng, tức khách hàng không cần trả trước, có ít nhất 3 dự án áp dụng chính sách này.

Song, khi thị trường vào giai đoạn chậm lại, khách hàng bắt đầu xem xét kỹ hơn về đơn giá bán. Ví dụ, căn hộ ở TP.HCM đơn giá trên 50 triệu đồng/m2, có 2 phòng ngủ mà giá trên 3 tỷ đồng chắc chắn rất khó bán được trong thời điểm này, phải dưới 2,5 tỷ đồng/căn thì khả năng bán dễ hơn.

Nhà đầu tư trong trạng thái thăm dò?

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, từ nay đến cuối năm 2024, sức mua vẫn chỉ tập trung vào nhóm có nhu cầu ở thực. Có thể xuất hiện thêm nhóm nhỏ nhà đầu tư quay lại thị trường, nhưng không đủ để tạo đột biến cho thanh khoản. Sự phục hồi ở đây sẽ mạnh ở các phân khúc căn hộ có tầm giá vừa với túi tiền của số đông. Ví như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp và bình dân vốn dĩ có nhu cầu lớn và hợp tài chính số đông người mua nhà. Còn các loại hình khác thì sẽ bị chi phối bởi khả năng tăng trưởng của nền kinh tế.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, dự báo quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng “thăm dò”. Đặc biệt là những điểm mới của Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ có tác động khi đi vào thực tiễn.

Như quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được phép mua nhà ở Việt Nam hay như quy định, môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; cấm phân lô bán nền đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại.

Đánh giá tác động của thị trường bất động sản, theo ông Đính, thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư có tài chính lành mạnh, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh... Bởi khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án bất động sản buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê.