Giá chung cư siêu sang đã vượt sức tưởng tượng?

Chung cư có giá 200 triệu đồng/m2 ngày càng nhiều

Nếu cách đây vài năm, mức giá 100 triệu đồng/m2 được xem là ngưỡng xa xỉ của chung cư cao cấp thì nay, thị trường chung cư Hà Nội đã chứng kiến những cú bứt tốc lên tới 200, 300, thậm chí 800 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo thị trường nhà ở quý 1/2025, Bộ Xây dựng, tại các đô thị lớn như: Hà Nội, TP. HCM, TP. Đà Nẵng, Hải Phòng,... nhìn chung không có nhiều biến động so với quý 4/2024. Phân khúc bình dân hiện có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp dao động từ 45 - 70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá từ 70 - hơn 100 triệu đồng /m2 và đặc biệt, phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở nhiều dự án ở mức 200 triệu đồng/m2.

Khảo sát của Dân Việt, các dự án xấp xỉ mức 200 triệu đồng/m2 tại Hà Nội thể kể đến như: Dự án chung cư Sunshine Tây Hồ có mức 180 triệu đồng/m2. Dự án Vinhomes Liễu Giai (Metropolis) cũng có giá giao dịch tại 180 triệu đồng/m2; thậm chí nhiều căn sky villas còn đang được rao bán với giá 50 tỷ đồng cho căn 200 m2, 4 phòng ngủ (tương ứng khoảng 250 triệu đồng/m2).

Căn hộ được giới thiệu là căn góc của dự án Starlake, tầm nhìn hướng ra Hồ Tây cũng đang được chào bán với giá lên tới gần 200 triệu đồng/m2.

Tại quận Tây Hồ, dự án Heritage West Lake đang rao bán căn hộ có diện tích 145 m2, 3 phòng ngủ với giá 35 tỷ đồng (tương đương 241 triệu đồng/m2) hay dự án Noble Crystal Tây Hồ, căn hộ hàng hiệu có giá cao bán cao nhất cũng lên gần 270 triệu đồng/m2.

Tại quận Cầu Giấy, dự án D'.Palais de Louis sau khi đổi tên thành Hanoi Signature, chủ đầu tư dự án cũng đã từng công bố giá bán căn hộ cao nhất gần 220 triệu đồng/m2.

Tại quận Hoàn Kiếm, dự án T-Place đang rao bán căn hộ 72 m2 với giá 14,4 tỷ đồng (tương ứng 200 triệu đồng/m2). Cũng tại quận này, căn hộ siêu sang dự án The Grand Hà Nội ghi nhận kỷ lục về giá khi có căn lên tới 800 triệu đồng/m2, hiện số lượng căn giao dịch thứ cấp cực hiếm. Ngoài những căn ở mức kỷ lục thì dự án này còn sở hữu quỹ căn hộ giá "siêu khủng" khác là từ 480 - hơn 600 triệu đồng/m2.

Một điểm đáng chú ý là nhiều dự án hiện nay đang được giao dịch ở mức cao gấp đôi so với thời điểm mở bán ban đầu. Như tại Vinhomes Metropolis, khi ra mắt năm 2016, giá chỉ khoảng 70 – 80 triệu đồng/m2 thì nay các căn tương tự đã đạt mốc 180 triệu đồng/m2. Hay dự án D'Palaos de Louis, ra mắt thị trường năm 2012, căn hộ ở đây đã được rao bán với mức giá 145 triệu đồng/m2, tuy nhiên sau khi thay tên đổi chủ, kèm với việc hơn 10 năm sau mới chính thức ra mắt thì mức giá đã vọt lên gần 220 triệu đồng/m2.

Điều này cho thấy rõ vai trò của thị trường thứ cấp trong việc “làm nóng” mặt bằng giá. Khi nguồn cung bị siết lại, tâm lý sở hữu nhà tại trung tâm gia tăng, giá bị đẩy lên nhanh chóng qua từng đợt bán hàng, cả từ phía chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp.

Sự tăng giá của phân khúc siêu sang dù phản ánh sự phát triển và đa dạng hóa thị trường, nhưng đồng thời cũng cho thấy mặt trái của sự mất cân đối trong cung – cầu.

Một mặt, các dự án siêu sang giúp nâng tầm bộ mặt đô thị và thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác lại tạo ra một thị trường ngày càng “kén chọn”, đẩy nhu cầu ở thực sang bên lề. Khi một căn hộ 100 m2 có giá hơn vài chục tỷ đồng, tương đương với thu nhập cả đời của nhiều người, thì rõ ràng bất động sản đã không còn là giấc mơ phổ thông nữa.

Việc giá nhà ở bị đẩy lên quá cao so với thu nhập trung bình sẽ khiến khoảng cách giàu – nghèo giãn rộng, làm gia tăng bất ổn về an sinh xã hội. Trong bối cảnh Chính phủ đang tích cực thúc đẩy chính sách nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, thị trường vẫn cần một chiến lược phân khúc hợp lý, bảo đảm tính bền vững và công bằng.

Cùng là kênh đầu tư, vàng hay căn hộ cao cấp hưởng lợi nhiều hơn?

Trong bối cảnh giá căn hộ siêu sang tăng mạnh tại Hà Nội, nhiều người đặt câu hỏi: bất động sản có còn là kênh đầu tư hấp dẫn khi giá vàng trong nước cũng đã tăng gần gấp đôi chỉ sau 5 năm?

Thực tế, từ năm 2020 đến nay, giá vàng SJC đã tăng từ khoảng 55 triệu đồng/lượng lên hơn 100 triệu đồng/lượng, vượt xa tốc độ tăng giá của phần lớn các căn hộ cao cấp trong cùng giai đoạn. Tuy nhiên, theo chuyên gia, việc so sánh hai loại tài sản này cái nào có lợi hơn là rất khó vì mỗi tài sản lại được sử dụng trong hoàn cảnh và mục tiêu khác nhau.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế nhận định: “Vàng là kênh lưu giữ giá trị trong ngắn hạn (sinh lời khi nắm giữ từ 6 tháng đến 1 năm) và có tính thanh khoản cao. Nhưng bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và siêu sang, lại có giá trị tích lũy dài hạn, gắn liền với vị trí, chất lượng sống và yếu tố khan hiếm. Đây là loại tài sản có thể sinh lời kép: Vừa tăng giá, vừa cho thuê hoặc sử dụng.”

Về căn hộ chung cư cao cấp, TS. Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết: "Giá nhà siêu sang không chỉ phản ánh giá trị vật lý, mà còn bao gồm thương hiệu, thiết kế độc bản và trải nghiệm sống. Trong khi vàng có thể mua bán nhanh chóng, thì căn hộ cao cấp lại là khoản đầu tư ‘trọn đời’, mang tính cá nhân hóa rất cao. Do đó, mỗi kênh có ưu và nhược điểm riêng, khó có thể so sánh cái nào lợi ít lợi nhiều".