Diễn biến thị trường nhìn từ lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản

Hàng tồn kho của nhiều “ông lớn” vẫn tăng

Theo số liệu từ báo cáo tài chính quý I/2023 của các doanh nghiệp bất động sản đã công bố cho thấy, trong số 100 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này thì có 52 doanh nghiệp tăng, 22 doanh nghiệp không thay đổi và 26 doanh nghiệp giảm hàng tồn kho so với đầu năm.

Đáng chú ý, tính đến 31/03/2023 lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp này là 456.482 tỷ đồng, chỉ giảm 1% so với đầu năm.

Trong đó, xét về giá trị hàng tồn kho tính đến cuối quý I/2023 thì Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã CK: NVL) có giá trị lớn nhất với 136.905 tỷ đồng, tăng 1% so với đầu năm. Chủ yếu đến từ việc đầu tư các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm nhận chuyển nhượng các dự án mới. Chiếm 91% là các dự án bất động sản đang xây dựng 125.107 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp khác cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng so với đầu năm là CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã CK: DXG) với 15.114 tỷ đồng và CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) với 15.612 tỷ đồng.

Danh mục hàng tồn kho của Nam Long tính đến cuối quý I/2023.

Bên cạnh đó, một số “ông lớn” khác như CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã CK: KDH) cũng có lượng hàng tồn kho tăng khoảng 2% so với thời điểm đầu năm với 12.656 tỷ đồng và ổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – mã CK: BCM) với lượng hàng tồn kho cũng tăng 2% ở mức 21.365 tỷ đồng.

Xét về hàng tồn kho so với tổng tài sản, thì có 15 doanh nghiệp bất động sản sở hữu lượng hàng tồn kho chiếm từ 50% tổng tài sản tính đến cuối quý I/2023, phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Đứng đầu là CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã CK: NTL) với tỷ lệ hàng tồn kho chiếm 76% trên tổng tài sản, tương đương gần 2.000 tỷ đồng. Phần lớn là chi phí sản xuất và kinh doanh dở dang chiếm 98%; trong đó, dự án 23ha Bãi Muối, TP. Hạ Long là 727 tỷ đồng, chiếm hơn 60%, đây cũng đang là dự án chủ đạo mang lại doanh thu chính cho NTL trong năm 2023.

Nguồn: BCTC quý I/2023 của NTL.

Tiếp đến là Đầu tư và Xây dựng HUD4 (UPCoM: HU4) và Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) với hàng tồn kho so với tổng tài sản lần lượt là 74% và 73%.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho giảm nhẹ như Tập đoàn Hà Đô (mã CK: HDG) giảm 19% còn 1.120 tỷ đồng. Tổng giá trị tài sản đạt 14,749 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm.

Hay như CTCP Vinhomes (mã CK: VHM) có lượng hàng tồn kho giảm về mức 60.947 tỷ đồng (tức giảm khoảng 5% so với đầu năm).

Tồn kho lớn “đáng mừng hay đáng lo”?

Nhìn vào lượng hàng tồn kho vẫn ở mức cao của các doanh nghiệp địa ốc, có thể thấy được phần nào sự ảm đạm của thị trường trong giai đoạn vừa qua.

Không thể phủ nhận rằng việc giá trị hàng tồn kho ở mức cao, chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu tài sản là một chỉ dấu đáng ngại đối với sức khỏe doanh nghiệp. Tuy nhiên, thực tế hàng tồn kho được xem là tài sản kinh doanh bởi đây là nguồn hàng cơ bản tạo ra doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp trong tương lai. Do đó, doanh nghiệp bất động có tồn kho cao chưa hẳn đã là xấu mà có tồn kho thấp chưa chắc đã là tốt.

Khi đó, chúng ta muốn xác định tồn kho lớn là mừng hay lo thì phải nhìn vào từng doanh nghiệp cụ thể, đặc biệt là phải đặt vào bối cảnh chung của toàn thị trường.

Thị trường bất động sản hiện nay đang trong cơn khủng hoảng cả về nguồn cung và thanh khoản. Nhưng gốc của khủng hoảng là thiếu cung, do tình trạng vướng mắc pháp lý đã kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ. Trong hoàn cảnh đó, doanh nghiệp nào có sẵn dự án để thi công, tức có nguồn hàng để bán, để bàn giao ghi nhận doanh thu và lợi nhuận thì doanh nghiệp đó được lợi (điển hình là Vingroup, Vinhomes). Ngược lại, doanh nghiệp nào không có dự án, hoặc dự án trong trạng thái “đóng băng” thì chấp nhận “rơi” cùng thị trường.

Hơn nữa, chúng ta không thể chỉ nhìn vào những con số mà đánh giá, cần phải nhìn vào chuyển động của từng doanh nghiệp. Lấy đơn cử như trường hợp của Novaland, tập đoàn địa ốc số 1 miền Nam này ghi nhận tồn kho tới 136.904 tỷ đồng, lớn nhất toàn quốc.

Có thể thấy, trong một thời gian dài, các dự án của Novaland bị “vướng mắc” và chưa thể triển khai theo đúng tiến độ, khiến dòng vốn kẹt cứng, gây nên cơn khủng hoảng tồi tệ nhất lịch sử tập đoàn. Tuy nhiên, những chuyển động gần đây với việc tái khởi động một loạt dự án, từ NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Victoria Village... đã mang lại sinh khí mới cho doanh nghiệp. Lúc này, hàng tồn kho lại trở thành lợi thế cho Novaland trong công cuộc chinh phạt thị phần, tạo cơ sở để ghi nhận doanh số lớn trong tương lai.

Như vậy, việc các doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn chưa chắc đã là xấu. Việc ác doanh nghiệp đang cầm trong tay “lửa” hay “vàng” thì còn phải nhìn vào chuyển động cũng như nội tại của từng doanh nghiệp mà đánh giá.