“Định giá đất cao sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên?”

Mới đây, tại TP HCM đã diễn ra hội thảo với chủ đề “Định giá đất: Đúng và đủ”. Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chuyên gia kinh tế đóng góp ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 (dự thảo) do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng.

Phát biểu tại hội thảo, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cho hay, tiền sử dụng đất là khoản chi phí đầu vào đáng kể đối với một dự án nhà ở. Việc tính tiền đất quá cao, trong khi các chi phí của DN không được tính đủ, sẽ dẫn đến giá nhà tăng.

"Dự thảo chưa ghi nhận “chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng” và “chi phí dự phòng” vào chi phí đầu tư của DN. Trên thực tế, một dự án sau khi định giá đất có thể mất 3-4 năm xây dựng, các chi phí phát sinh như trên là tất yếu. Do đó, cơ quan chức năng cần ghi nhận chi phí đầu tư cho DN để làm căn cứ xác định giá đất, ước tính tổng doanh thu của thửa đất", ông Dũng đề xuất.

Trong khi đó, bà Đặng Thị Kim Oanh - Tổng Giám đốc Kim Oanh Group cho biết, công ty đang gặp vướng mắc về việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi điều chỉnh quy hoạch dự án. Đó là dự án có quy mô 50ha, trong đó có 23ha đã được duyệt quy hoạch đất ở.

Theo bà Oanh, qua nhiều năm, quy hoạch dự án có sự thay đổi. Gần đây nhất, dự án “mất” 1ha do quy hoạch đường Vành đai 3 và mở rộng Quốc lộ 13 đi qua. Dó đó, công ty cũng điều chỉnh theo công năng, lúc này dự án chỉ còn 18ha đất ở.

“Diện tích đất ở của dự án hiện nay giảm 5ha so với quy hoạch ban đầu. Nhưng khi làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng vẫn xác định công ty phải đóng cả ngàn tỷ đồng. Chúng tôi đã ký kết hợp tác với các đối tác Nhật Bản, hiện giờ không biết phải làm sao?”, bà Kim Oanh chia sẻ.

Cũng đưa ra ý kiến liên quan định giá đất, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư.

Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua.

Từ 2005 đến nay, tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất, đặc biệt là tiền sử dụng đất, chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nhà nước. Chủ tịch HoREA dự đoán con số này sẽ tăng lên 15-16% trong tương lai, tương xứng nguồn lực đất đai của Việt Nam. Muốn đạt được điều này, cần định giá đúng, đủ, cân bằng và không tận thu.

"Nhà nước lẽ ra thu vào 10 đồng, chỉ nên thu 9 đồng, còn 1 đồng để doanh nghiệp, người dân tiêu dùng, kích cầu đầu tư và phát triển nền kinh tế. Thay vì tận thu, hãy nuôi dưỡng nguồn thu", ông Châu nêu.

Ở góc độ chuyên gia, TS Vũ Đình Ánh đồng thời cho rằng có sai lầm trong cách hiểu về giá và định giá. Đơn cử như, một mảnh đất nông nghiệp có giá 300 nghìn đồng/m2 nhưng khi chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì giá lên đến 3 triệu đồng/m2.

Ông Ánh nhìn nhận phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội dung như: Định giá như thế nào? Ai chịu trách nhiệm? Việc sử dụng kết quả định giá đất ra sao?

Đối với nghị định quy định về giá đất, ông Ánh kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nên lùi thời điểm ban hành, có thể vào giữa tháng 7/2024, để có thêm thời gian tiếp thu ý kiến.

"Tránh sa đà vào quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, nên thiết lập cơ chế để các đơn vị thẩm định giá đất thực hiện", vị chuyên gia kinh tế này khuyến nghị.