Giải pháp nào để hãm đà tăng giá bất động sản?

Chung cư và nhà ở xã hội đều tăng giá

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 vừa được Bộ Xây dựng công bố, giá căn hộ chung cư rao bán tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại một số dự án cụ thể, giá chào bán trên thị trường ghi nhận, dự án Phương Đông Green Home (Khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội) giá bán giao động trong khoảng từ 35,5 - 48,9 triệu/m2; dự án Trinity Tower giá bán dao động trong khoảng từ 41,6 - 55,8 triệu/m2; dự án TSQ Mỗ Lao giá bán dao động trong khoảng từ 49,2 - 54,8 triệu/m2; dự án Masteri West Heights giá bán dao động trong khoảng từ 58,7 - 75,2 triệu/m2.

Tại Hà Nội, thậm chí ở một số dự án là nhà ở xã hội cũng được chủ nhà rao bán với giá gấp đôi, gấp ba. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội The Vesta (Phú Lãm, Hà Đông) do Công ty CP Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư. Dự án này có 8 toà chung cư với hơn 1.900 căn hộ, có diện tích từ 48 - 69m2/căn. Ở thời điểm chủ đầu tư mở bán năm 2017, giá căn hộ tại The Vesta chỉ từ 690 triệu đồng - 990 triệu đồng/căn (đã bao gồm thuế VAT và hoàn thiện nội thất cơ bản), tương đương 14,3 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, đến đầu năm nay, trên các diễn đàn rao bán chung cư cũ, giá căn hộ tại đây được các chủ nhà đưa ra là 1,9 - 2,5 tỷ đồng/căn, trung bình khoảng 37 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa bao gồm chi phí sang tên chuyển nhượng nhà ở xã hội mà người mua phải chịu (khoảng 100 - 150 triệu đồng/căn).

Còn tại TPHCM, trong quý 1/2024, trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng so với quý trước và tăng nhiều ở một số quận, huyện như quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận, một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao trong quý 1/2024.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Điều này thể hiện rõ nhất tại phân khúc căn hộ tại Hà Nội vào quý 1 vừa qua.

Giải pháp nằm ở đâu?

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh, để giải quyết thực tế này, tăng cung nhà ở xã hội là giải pháp căn cơ nhất. Tuy nhiên, tăng cung không phải là vấn đề dễ dàng và thực tế Việt Nam đã loay hoay trong việc tăng cung nhà ở xã hội hơn 10 năm nay chính là minh chứng.

TS Ánh nhận định, muốn thực sự cải thiện nguồn cung, chương trình nhà ở xã hội cần thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ nhất cho doanh nghiệp về đất và vốn, về chính sách, thủ tục để xây dựng nhà ở xã hội với giá thành thấp nhất có thể nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về chất lượng, hạ tầng xã hội.

Ngoài ra, vị chuyên gia cho biết, thị trường nhà cho thuê, trong đó có cho thuê nhà ở xã hội là bộ phận đặc biệt quan trọng, song chưa phát triển tương xứng với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm qua do hạn chế cả từ phía cung lẫn phía cầu. Tư duy và sự quan tâm thích đáng của cơ quan quản lý nhà nước, của doanh nghiệp đến tâm lý xã hội phổ biến là phải có nhà riêng cho dù thu nhập thấp chứ không đi thuê nhà với chi phí phù hợp với thu nhập.

Trong khi đó, một trong những vấn đề then chốt trong việc tháo gỡ vướng mắc cho chương trình nhà ở xã hội chính là tạo dựng và hỗ trợ phát triển thị trường thuê nhà nói chung, thị trường thuê nhà ở xã hội nói riêng thay vì chỉ tập trung vào thị trường mua bán nhà như hiện nay.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung, cần có sự tham gia quyết liệt hơn từ Nhà nước thông qua một số giải pháp cụ thể như tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, bởi nguồn cung từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ góp phần kéo giảm giá nhà khu vực nội đô.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội. Ông Đính cho rằng, việc chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch… sẽ giúp các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi có quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng.

Ngoài ra, cần sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở. Đồng thời, cũng cần phải đột phá trong việc giải quyết công tác cải tạo, xây dựng chung cư cũ.