Giá bất động sản sẽ thay đổi ra sao khi các Luật có hiệu lực sớm

Theo giới chuyên gia, những điểm mới trong các luật như quy định về bỏ khung giá đất, giao đất, cho thuê đất, chủ thể kinh doanh bất động sản… được kỳ vọng sớm thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.

Theo ông Trần Vĩnh Phi Long, việc Luật Đất đai 2024 thiết lập danh mục giá đất hàng năm có thể khiến giá đất nền nói chung bật tăng. Ngoài ra, việc siết chặt hoạt động phân lô bán nền cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn cung thị trường, từ đó đẩy giá đất tăng.

Tuy nhiên, ông Phạm Đức Toản lại có một góc nhìn khác về tình hình nguồn cung. Vị này cho rằng, tại một số địa phương, nhiều dự án thuộc đất ở đô thị đã được xây thô từ trước, nên nguồn cung có thể giảm, nhưng không đến mức rơi vào tình trạng cạn kiệt và trở thành lý do khiến giá đất tăng cao.

“Bên cạnh đó, số lượng dự án được cấp chủ trương đầu tư, nhưng chưa triển khai còn rất lớn. Ngoài ra, đất nền do các chủ đầu tư tồn hàng và nhà đầu tư nắm giữ chưa thoát hàng cũng rất nhiều”, ông Toản cho biết.

Về tác động của bảng giá đất hàng năm, vị CEO của EZ Property đồng tình với quan điểm của ông Trần Vĩnh Phi Long. Việc giá đất tăng lên vì lý do này là hoàn toàn có cơ sở.

“Vào thời điểm áp dụng bảng giá đất 5 năm (giai đoạn 2020 - 2024), trong năm đầu tiên thực thi, các địa phương đã thực hiện công tác định giá rất sát giá thị trường, số tiền nộp ngân sách đã tăng mạnh. Tuy nhiên, việc này khiến một số loại hình bất động sản bị đội giá vốn, đặc biệt là đất ở. Thậm chí, tại một số địa phương, tiền thuế sử dụng đất năm 2022 tăng gấp 2 - 3 lần so với năm 2018”, ông Toản cho hay.

Còn theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để nhận định được biến động về giá của thị trường là một câu hỏi khó. Qua thực tế tại TPHCM, giai đoạn 2016-2020, thành phố đã thu được 20.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất, nhưng đến giai đoạn 2021-2023, con số trên chỉ còn khoảng 700 tỉ đồng. Nguyên nhân từ nhiều vấn đề như liên quan đến pháp lý, quản lý vĩ mô…

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất thành bảng giá đất và được xây dựng hàng năm, điều này vẫn còn bất cập. Đơn cử như khi các đơn vị làm dự toán cho dự án đều trên cơ sở chi phí về đất đai. Nhưng nếu mỗi năm ban hành một bảng giá mới thì vô tình làm khó cho các cơ quan này.

Chưa kể, cùng một vấn đề, nhưng nhiều cơ quan hiểu khác nhau. Chính vì vậy việc thực thi pháp luật sẽ rất khó.

Theo ông Khiết, vấn đề đáng lưu ý hiện nay với mỗi dự án không phải giá đất mà là vấn đề định giá dự án. Quy trình thẩm định giá đang vướng nhất. Các phương pháp khác nhau sẽ ra các con số khác nhau. Định giá đất cần phải theo phương pháp tính nhanh nhất, tạo điều kiện cho người mua.

Nói về vấn đề này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam cho biết, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.

Thị trường sẽ không có chuyện tăng giá “vô tội vạ”

Nhiều chuyên gia nhận định bất động sản có thể tăng giá nhưng về dài hạn, nguồn cung cải thiện và thị trường sẽ không có kiểu giá "tăng vô tội vạ" như trước.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC), chia sẻ cái khó nhất với nhà đầu tư bất động sản khi bảng giá đất mới được áp dụng là chi phí đền bù giải tỏa quá cao, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô. Ông cũng cho rằng, sau khi luật được áp dụng bất động sản khó giảm giá nhưng cũng không còn cảnh "tăng vô tội vạ".

Với góc nhìn lạc quan hơn, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc phát triển dự án DKRA Group, cho rằng giá đất bám sát thị trường thì chắc chắn các chi phí làm dự án cũng tăng, nhưng hành lang pháp lý khơi thông lại giúp doanh nghiệp giảm được khoản tài chính phát sinh do tiến độ dự án kéo dài và cả những chi phí không tên khác.

70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản là do vướng pháp lý, trong đó có nhiều vướng mắc về định giá đất, khung giá đất đền bù... Thông thường, phát triển một dự án, từ lúc bắt đầu làm pháp lý đến khi đủ điều kiện bán hàng, sẽ mất khoảng 1-3 năm. Nhưng thực tế, nhiều dự án phải kéo dài hơn dự kiến 5–7 năm mới xong pháp lý, nếu "vướng" có khi kéo không thời hạn. Chi phí phát sinh vượt dự toán ban đầu, chủ đầu tư sẽ tính hết vào giá thành bán ra. Theo ông Võ Hồng Thắng, đây là nguyên nhân gây ách tắc nguồn cung, hao hụt dòng tiền, đẩy giá nhà tăng cao bao năm qua. Do đó, Luật Đất đai 2024 sẽ khơi thông những rào cản pháp lý vốn được xem là gây ra những chi phí phát sinh không đáng có cho doanh nghiệp.

Dự báo về độ phục hồi của thị trường bất động sản, trong một báo cáo mới đây của batdongsan.com.vn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc của đơn vị này cho biết, từ quý 1 đến hết quý 3/2024 xuất hiện "điểm đảo chiều" của thị trường bất động sản Việt Nam, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.

Chuyên gia dự báo thị trường sẽ khởi sắc từ quý 2/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất đông sản và ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.