Doanh nghiệp bất động sản cuối năm: Tồn kho vẫn là vấn đề đau đầu, giải quyết bằng cách nào?

Tồn kho của doanh nghiệp địa ốc vẫn cao

Theo thống kê, trong nửa đầu năm 2024, một số doanh nghiệp bất động sản lớn có ghi nhận hàng tồn kho giảm, nhưng nhìn chung, gánh nặng tồn kho bất động sản vẫn chưa vơi và số doanh nghiệp có hàng tồn kho giảm không đáng kể so với số doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng. Thậm chí, tại không ít doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho còn đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản.

Theo dữ liệu từ Vietstock Finance, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết tính đến hết quý II/2024 đạt 490.400 tỷ đồng. Trong đó, riêng Tập đoàn Novaland (mã: NVL) chiếm gần 29% tổng tồn kho các doanh nghiệp trong thống kê (tương đương 142.024 tỷ đồng).

Tương tự, Tập đoàn Nam Long (mã: NLG) cũng ghi lượng hàng tồn kho tăng mạnh trong nửa đầu năm. Theo đó, Nam Long đạt mức 19.164 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho tính tới cuối tháng 6/2024, tăng gần 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm (17.352 tỷ đồng). Với tổng tài sản đạt 29.731 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho của Nam Long chiếm hơn 64%.

Một doanh nghiệp khác ở khu vực phía Nam là Tập đoàn Khang Điền (mã: KDH) cũng có lượng hàng tồn kho cao, lên đến 21.458 tỷ đồng, trong khi cuối năm ngoái chỉ ở mức 17.786 tỷ đồng. Vào ngày 30/6, tổng tài sản của Khang Điền đạt 28.401 tỷ đồng, như vậy tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản của doanh nghiệp đang lên đến 75%.

Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2024 được đánh giá vẫn kém so với trung bình 5 năm trở lại đây. Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, thì đa phần lợi nhuận các doanh nghiệp còn lại vẫn chỉ ở mức trung bình. Chính vì vậy, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp nhìn chung cũng chưa có xu hướng cải thiện.

Nhìn nhận thực tế thì lượng tồn kho lớn sẽ là "quả bom nổ chậm" rất nguy hiểm, đặc biệt nếu phần lớn hàng tồn kho là các dự án vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn. Do đó, con số 490.400 tỷ đồng hàng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay thực sự là vấn đề cần lưu tâm.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, tồn kho bất động sản không đơn thuần chỉ là hàng tồn chưa được giao dịch, hoặc không giao dịch thành công mà đó còn là vấn đề sống còn của các doanh nghiệp.

Khi tồn kho chiếm phần lớn trong tổng tài sản nhưng không được xử lý, chẳng khác gì "cục máu đông" làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để thực sự chấm dứt tình trạng hàng tồn kho tăng cao, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, cắt bỏ những dự án không phù hợp, không đủ năng lực thực hiện, không đảm bảo tính thanh khoản.

Tái khởi động dự án để giảm tồn kho, phục hồi sản xuất

Kể từ năm 2018 đến nay, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt là vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý, khiến hàng loạt dự án bị đình trệ kéo dài, theo đó, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp địa ốc cứ thế “phình to” lên.

Tuy nhiên, sau giai đoạn khó khăn, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam, một số dự án “bỏ hoang” đã tái khởi động. Theo đó, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, sự vào cuộc kịp thời và hiệu quả của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, từ cuối năm 2022 đến nay có nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ nút thắt về mặt pháp lý, cơ chế chính sách để triển khai trở lại.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc tái khởi động các dự án bị đình trệ ở quãng thời gian trước đã, đang và sẽ được tiếp tục thúc đẩy nhờ sự hỗ trợ từ phía Chính phủ, lẫn khối doanh nghiệp tư nhân thông qua hoạt động M&A dự án. Đặc biệt, theo quy định của Luật mới, nếu chủ đầu tư để dự án “án binh bất động” liên tục trong 48 tháng sẽ đứng trước nguy cơ “mất trắng”, bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn, cũng khiến chủ đầu tư ý thức hơn và gấp rút với nỗ lực “tái khởi động dự án”.

Theo ông Đính, việc khôi phục các dự án bất động sản bị đình trệ được coi là yếu tố then chốt, giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp tục các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhưng để có thể “tái khởi động” thành công dự án, không phải là điều đơn giản. Bởi còn nhiều khó khăn, thách thức. Ngay cả khi các vướng mắc về pháp lý được gỡ, thì áp lực về tài chính vẫn là điều vô cùng khó khăn với doanh nghiệp. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến một số dự án “hồi sinh” nhưng không thành công.

Tuy nhiên, chủ tịch VARS cũng nhận định trong quá trình “tái khởi động” dự án bị “đắp chiếu”, doanh nghiệp cần có sự cân nhắc, tính toán rất kỹ. Trong nhiều tình huống, phải chấp nhận “lãi ít”, hòa vốn, thậm chí “lỗ” để đảm bảo xử lý dứt điểm các tồn đọng. Ưu tiên mục tiêu duy trì và ổn định bộ máy hoạt động, đảm bảo guồng quay hoạt động sản xuất, kinh doanh hơn là tối đa hóa lợi nhuận.