Doanh nghiệp bất động sản đã hết thời “lùa gà vào chuồng”

Tại Diễn đàn Tài chính - Bất động sản 2024, bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy cho biết, hệ quả của thị trường bất động sản ngày hôm nay cần nhìn nhận ở cả góc độ chính sách và doanh nghiệp.

“Trong các cuộc họp, tôi luôn nói với nhân viên của mình rằng thời điểm doanh nghiệp bất động sản lùa gà vào chuồng đã hết rồi. Tôi nghĩ rằng đây là thời điểm thị trường đang sàng lọc, các công ty bất động sản phải bình tĩnh, cơ cấu lại, xác định hướng đi cho doanh nghiệp”, Phó chủ tịch Trung Thủy Group chia sẻ.

Bà Thủy cho hay, trước đây doanh nghiệp bất động sản có thể bán dự án cho khách hàng dù chưa đầy đủ thủ tục pháp lý. Tức là doanh nghiệp chỉ cần một tờ giấy có đóng dấu đỏ là đã có thể thu tiền của khách hàng. Nhiều doanh nghiệp giữ tờ giấy này, cũng không nghĩ đến việc trả lại cho khách hàng hay quên đi khi nghĩ rằng tiền đã thu về là của mình. Niềm tin khách hàng gần như bị mất. Cũng có trường hợp chủ đầu tư đẩy giá lên để hợp thức hóa tiền đã rút từ ngân hàng và hệ lụy là các đơn vị định giá bây giờ không có cơ sở để định giá.

Những thay đổi chính sách cũng tác động mạnh mẽ đến thị trường, đến doanh nghiệp. Trong đó, Luật Đất đai 2024 quy định dự án phải có sổ đỏ thì chủ đầu tư mới được phép bán hàng là hoàn toàn hợp lý bởi thực tế trong quá khứ đã có trường hợp chủ đầu tư dùng sổ đỏ làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng rồi đầu tư vào dự án khác, sau cùng lại không ra được sổ đỏ cho khách hàng, buộc khách hàng phải kiện.

Bà Thủy cho biết, Trung Thủy là một công ty gắn với thương hiệu Lancaster. Trải qua một quá trình rất dài và cẩn trọng khi Trung Thủy mới phát triển 8 dự án, tuy nhiên tất cả những dự án của Tập đoàn Trung Thủy phát triển đều kéo dài trên 7 năm, có những dự án mất 10 năm, 15 năm. Hiện có một dự án đã cất nóc, xây đến tầng 40 và theo tiến trình đến tháng 12/2024 đủ điều kiện giao nhà nhưng chủ đầu tư không thể vay ngân hàng, không được bán hàng vì chưa được nộp tiền sử dụng đất, trong khi đã nộp hồ sơ suốt 8 năm ròng rã vẫn chưa được định giá.

Theo bà Thủy, đây chỉ là một phần trong vô vàn khó khăn của những công ty bất động sản. Thị trường như hiện nay có cả lỗi của doanh nghiệp và cơ chế chính sách, cần nhìn nhận ở hai phía mới giải quyết được vấn đề.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, cơ quan thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, một chính sách làm hài lòng tất cả chỉ có trên lý thuyết. Luật pháp là những quy tắc chung được áp dụng lâu dài, khung thể chế có độ trễ bởi nó sẽ định hình lại thị trường, hình thành luật chơi dài hạn. Điều mà chúng ta băn khoăn nhiều nhất bây giờ là giải quyết vấn đề của quá khứ trong giai đoạn chuyển tiếp. Những nỗ lực, quyết tâm như này sẽ không suy giảm trong thời gian tới.

Theo đó, nhìn nhận Luật Đất đai 2024 trước hết là kết quả của quyết tâm, nỗ lực trong việc hoàn thiện thể chế nói chung, không chỉ xuất phát từ một bên, một cơ quan bất kỳ mà khá đồng đều từ Quốc hội, thông qua 7 kỳ họp bất thường hay như Chính phủ mong muốn một đạo luật đã được ban hành có hiệu lực thi hành sớm hơn…

Nhà làm chính sách đánh giá tác động lợi ích, chi phí dựa trên trên cục diện chung của xã hội chứ không riêng từng nhóm đối tượng nên chắc chắn sẽ có nhóm có lợi, sẽ có nhóm thiệt thòi. Cục diện chung của xã hội có tốt hơn không mới là tiêu chí để ban hành quyết sách.

Ông Hiếu cho rằng doanh nghiệp nên nghiên cứu thấu đáo, xây dựng, định vị lại chiến lược. 4 luật mới sẽ cơ cấu lại thị trường. Bây giờ đang trong quá trình soạn thảo các nghị định thì cơ hội và nỗ lực của các bên nên tập trung vào những nghị định này.