Doanh nghiệp bất động sản vẫn khát vốn

Doanh nghiệp vẫn lo “nghẽn” vốn

Hiện nay hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”.

Mặc dù thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.

Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng thắt chặt để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch,... trên thị trường gần như bị ngưng trệ. Ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đồng thời, gián tiếp gây ra những hệ lụy về lâu dài cho nền kinh tế.

Kết quả khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) với hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS): “Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn: dự án khó triển khai vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai. Thiệt hại nhất là những dự án đang giải phóng mặt bằng, đang chờ duyệt tiền đất, đang xây dựng dở dang…

Trong khi đó, mặc dù lãi suất đã giảm nhưng khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền,... nên thanh khoản thị trường giảm sút. Mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch… trên thị trường gần như đều bị ngưng trệ”.

Ông Đính cũng nhấn mạnh, trên tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP, mục tiêu là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng; khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường bất động sản thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, có biện pháp xử lý cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn.

Áp lực từ đáo hạn trái phiếu

Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị “chặn”.

Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch.

Số liệu từ HNX cho thấy, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6 năm 2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ Nghị định số 08 của Chính phủ và một số động thái từ phía ngân hàng Nhà nước.

Nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm nay với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán VnDirect, ước tính, trong tháng 9/2023 sẽ có khoảng hơn 25,8 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn. tháng 9/2023 vẫn là một trong những tháng có giá trị đáo hạn lớn nhất trong năm 2023 mặc dù tổng giá trị đáo hạn trong tháng9/2023 giảm khoảng 7,3% so với tháng 8/2023.

Theo thông báo của HNX, đến ngày 24/08/2023 có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp

Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 173,68 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 15,9% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.

Lãi suất giảm không phải “cây đũa thần”?

Thực tế, doanh nghiệp bất động sản hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng, người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân cũng phải vay tiền. Do đó, lãi suất có tác động rất lớn đến các bên tham gia thị trường bất động sản.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị “tắc” các nguồn vốn khác. Chẳng hạn như “tắc” nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn huy động từ khách hàng. Do vậy, việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là chiếc phao cứu sinh đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Giới đầu tư nhận định, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp ký không chỉ giúp các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn mà còn tạo sức cầu cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên theo chuyên gia tài chính ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, việc Ngân hàng Nhà nước nhiều lần giảm lãi suất tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là cây đũa thần vì họ không thể vay được nữa, bất động sản đang giảm giá.

“Doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng trả lãi suất cao khi họ kinh doanh thu lợi nhuận cao. Vậy nên với doanh nghiệp bất động sản, lãi suất không phải là vấn đề quá lớn”, ông Hiếu nói. Đồng thời chuyên gia này nhận định, thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024.