Doanh nghiệp lo sẽ đội chi phí nếu thực hiện mua bất động sản thông qua sàn

Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao

Nhiều ý kiến cho rằng, việc bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả, ảnh hưởng đến sự minh bạch và quyền lợi các bên trong kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, việc thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn cũng có khả năng làm tăng chi phí. Tại hội thảo Doanh nghiệp góp ý về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đặt câu hỏi: “Quy định như vậy có cứng nhắc quá không?”

Theo ông Hiệp, hiện nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

"Từ thực tế thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được. Chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế mà Ban Soạn thảo cần cân nhắc về việc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian, trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí cho doanh nghiệp", ông Hiệp bày tỏ.

Về vấn đề này, chuyên gia Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, theo Luật Công chứng, công chứng viên phải có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Ông phân tích, công việc này của công chứng viên phần lớn trùng với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 61 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng, thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch). Trong khi đó, mức thu phí công chứng hợp đồng là không quá 0,1% giá trị hợp đồng; khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần so quy định hiện hành.

"Như vậy, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu", ông Đỉnh nhận xét.

Doanh nghiệp kiến nghị không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Theo lý giải của đại diện Bộ Xây dựng, việc bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn sẽ làm tăng tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với BĐS hình thành trong tương lai, đồng thời góp phần phòng chống rửa tiền. Vì vậy, Điều 57 Dự thảo quy định hai loại BĐS phải thông qua sàn, gồm: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Thế nhưng, dưới góc độ doanh nghiệp thì nhóm doanh nghiệp bất động sản lại có đề xuất không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) cho biết, hiện nay các chủ đầu tư đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest)

"Tuy nhiên, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí", ông Hiệp nhấn mạnh.

Do vậy, ông Hiệp kiến nghị không nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn mà chỉ cần quy định điều kiện trong giao dịch bất động sản là công khai, minh bạch và một giá.

Chủ tịch GP.Invest cũng đề xuất nếu giao dịch qua sàn thì tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.

Việc các doanh nghiệp lo ngại những bất cập khi giao dịch bất động sản thông qua sàn là hoàn toàn có cơ sở. Khi thời gian qua đã xảy ra nhiều tranh chấp, sai phạm từ hoạt động giao dịch BĐS. Quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn đã có từ năm 2006 nhưng sau đó bị loại bỏ do không đạt được mục tiêu hạn chế trốn thuế mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, trở thành rào cản trong bối cảnh thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, việc luật hóa giao dịch bất động sản thông qua sàn cần phải nghiên cứu lỹ lưỡng, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên tham gia.