Đón đầu chính sách, đất nền sẽ là phân khúc “sáng cửa” trong năm 2024?

Giá đã giảm sâu trong năm 2023

Đất nền vốn là sản phẩm luôn chiếm sóng thị trường và được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, thị trường rơi vào ảm đạm, hiện tại ở phân khúc đất nền đều ghi nhận việc người bán phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá sâu so với đầu năm 2022.

Theo báo cáo về thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, sức cầu của thị trường trong năm qua ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Những giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá 12,9-14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến 70-90 m2.

Theo DKRA, khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng. Cùng đó, nguồn cung đất nền mới tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%.

Với sự ảm đạm từ thị trường, mặt bằng giá đất nền sơ cấp đã ghi nhận mức giảm 10-13% so với năm 2022. Bên cạnh việc giảm giá bán, các chủ đầu tư cũng áp dụng các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận… để kích cầu thị trường. Còn với thị trường thứ cấp, giá đất nền đã giảm 13-17% so với đầu năm, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng – pháp lý. Tuy nhiên, vẫn không thể kéo thanh khoản của thị trường tăng trưởng trở lại.

Bên cạnh đó, số theo số liệu khảo sát từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng đã chỉ ra, mức giảm bình quân của sản phẩm đất nền toàn thị trường đạt 2 con số (khoảng 10%). Trong đó, một số địa bàn ghi nhận giảm giá đất nền sâu như TP.Thủ Đức (giảm 30 – 40%), huyện Hoóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ… từ 30 – 50%. Các khu vực lân cận: Đồng Nai, Bình Phước, Long An… đất nền khu dân cư giảm từ 25 – 30%, trong dự án 5 – 10%…

Khảo sát mặt bằng giá đất nền, TP.HCM đang ở ngưỡng cao nhất, đạt trung bình 74,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37,5 triệu đồng/m2. Trong khi giá đất nền Đồng Nai cao nhất vào mức 56,4 triệu đồng/m2, thấp nhất 9,2 triệu đồng/m2. Long An có mặt bằng giá đất nền cao nhất là hơn 60 triệu đồng/m2, thấp nhất 16,4 triệu đồng/m2. Còn Bình Dương hiện giá đất nền dự án khoảng 23 triệu đồng/m2, thấp nhất 12,2 triệu đồng/m2. Tại Tây Ninh mặt bằng giá đất nền còn khá thấp vào khoảng 5,7-7,5 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to”, ông Tuấn nói.

Tuy nhiên, trong dài hạn, ông dự báo giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Vẫn là phân khúc được nhà đầu tư “săn đón”

Mặc dù những khó khăn với đất nền trong thời gian qua là không thể phủ nhận, song trong dài hạn, đất nền vẫn là phân khúc “được lòng” nhà đầu tư, đặc biệt với những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy thì đây là một cơ hội “đi săn” khi giá đã giảm tương đối sâu so với năm 2022.

Theo báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản mà Batdongsan.com.vn vừa công bố, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới. Trong số 65% người dự định mua bất động sản trong năm 2024, 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó, nhà riêng, nhà liền kề đứng thứ hai với 26%; chung cư đứng thứ ba với 24%; nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Trong đó, với thị trường đất nền, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; khoảng giá 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 – 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

“Do gắn với tư duy tấc đất tấc vàng, nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi thị trường đất nền luôn nhận được sự quan tâm nhiều nhất và vẫn là phân khúc dẫn đầu nhu cầu của người tiêu dùng năm 2024”, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Trong khi đó, thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường đất nền đang có dấu hiệu của hồi phục, niềm tin của nhà đầu tư tăng dần. Giao dịch đang có dấu hiệu tăng trở lại với tổng lượng giao dịch bất động sản trên thị trường quý 1 đạt gần 3.000 giao dịch, quý 2 đạt gần 4.000 giao dịch và quý 3 đạt khoảng gần 6.000 giao dịch. Con số tăng dần qua mỗi quý cho thấy bức tranh khả quan hơn về sự phục hồi của thị trường.

Nhiều nhà đầu tư bắt đầu đi “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Mặc dù vậy, các chuyên gia cho rằng, phải đến quý II đến quý III/2024 thị trường mới thực sự có chuyển biến rõ nét. Hiện tại vẫn đang là giai đoạn thăm dò và chờ đợi. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian này là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào hiệu lực từ đầu năm 2025. Do vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ, hoặc xây dựng theo mẫu đã được hoàn công.