Dòng tiền đang có xu hướng chuyển từ chứng khoán sang bất động sản?

Dòng tiền chảy từ chứng khoán sang bất động sản

Sau những phiên đầy bất an của chứng khoán, nhiều chuyên gia dự báo thị trường có thể xuất hiện tâm lý dịch chuyển dòng vốn từ chứng khoán sang BĐS.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, TGĐ Đại Phúc Land nhìn nhận, khi thị trường chứng khoán có biến động tiêu cực, nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn hơn. Các dòng vốn mỏng, ngắn hạn thường cập bến thị trường chứng khoán, vàng hay ngoại tệ vì các kênh này có tính linh hoạt cao và vốn ít cũng rất khó tiếp cận các tài sản nhà đất. Với nhà đầu tư có dòng vốn lớn, họ có thể chia trứng thành nhiều rổ và khó cưỡng được sức hấp dẫn của BĐS vì tỷ suất sinh lời cao, ít biến động nhanh theo phiên hoặc theo ngày đồng thời là một kênh trú ẩn tương đối an toàn.

Sau khi chứng kiến những phiên hoảng loạn của thị trường chứng khoán, các dòng vốn lớn có thể sắp xếp lại trật tự ưu tiên, chuyển hướng vào BĐS nhiều hơn. Tâm lý nhà đầu tư vẫn thích giữ tiền an toàn trong tài sản dài hạn. BĐS có tỷ suất lợi nhuận luôn cao hơn rất nhiều so với các kênh đầu tư khác.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, thế mạnh của bất động sản Việt Nam là nhu cầu về nhà ở, về giao dịch mua bán trong dân vẫn rất lớn, không hề suy giảm vì dịch bệnh. Dù kinh tế khó khăn nhưng nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao, điều này sẽ tiếp tục là tiền đề để BĐS thu hút dòng tiền lớn trong dân. Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, triển khai hàng loạt dự án hạ quy mô sẽ tạo động lực giúp thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng mạnh. Giai đoạn 2021 – 2025, tổng vốn đầu tư công 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 – 2020. Hạ tầng phát triển thì BĐS cũng sẽ được hưởng cú hích từ việc động thái này.

Với đặc tính kép vừa đầu tư với biên lợi nhuận tốt vừa hạn chế rủi ro hay vừa tích lũy vừa khai thác sử dụng, BĐS có thể trở thành mục tiêu chuyển hướng của những nhà đầu tư chứng khoán vốn lớn trong năm nay. Không chỉ dòng vốn từ nhà đầu tư thắng đậm tại thị trường chứng khoán mà cả lượng vốn không am hiểu về chứng khoán cũng sẽ có xu hướng rót vào BĐS, kênh đầu tư vốn luôn được đánh giá là an toàn, bền vững trong dài hạn.

Lạm phát tăng, bất động sản sẽ là kênh trú ẩn an toàn?

Bên cạnh sự giảm mạnh từ thị trường chứng khoán, việc lạm phát tăng cao cũng sẽ khiến giá cả và dòng đầu tư bất động sản tăng trong thời gian tới. Việc chi phí nguyên vật liệu đầu vào cùng lãi suất vay tín dụng tăng nhanh trong khi giá bán chưa theo kịp, cộng với việc nhu cầu tiêu dùng khó tăng mạnh, sẽ làm nhà kinh doanh đẩy tiền vào tích lũy tài sản và tăng giá bất động sản bán ra để chống trượt giá.

Khi lạm phát tăng cao, không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi mà còn có giới doanh nghiệp cũng muốn đổ vốn vào bất động sản do e ngại giá sản xuất đầu vào tăng nhanh, nhưng giá bán không thể bù đắp cho lạm phát.

Nói cách khác, khi lạm phát tăng cao, đầu tư cho sản xuất, kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản. Chính cuộc đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang và các nguồn lực xã hội sẽ bị “chôn” hết vào đất. Đồng thời, thị trường bất động sản lúc này sẽ tích tụ nhiều rủi ro tiềm tàng. Nếu tham gia vào giai đoạn sớm, tức là mua từ đầu với giá thấp thì rủi ro thấp, nhưng càng mua về cuối thì giá cao, rủi ro sẽ cao.

Về cơ bản, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Khi lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá bất động sản lên theo. Nhưng giá quá cao thì tính thanh khoản sẽ kém. Trong quá khứ, lạm phát cao từng khiến giá bất động sản tăng cao và bị trì trệ. Người bán giữ giá cao, nhưng không có người mua.

Nói cách khác, lạm phát cao, giá bất động sản tăng, nhưng tính thanh khoản có thể không tăng tương ứng và làm xuất hiện nghịch lý: “Nhiều bất động sản, nhưng không có tiền”. Khi đó, việc dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho nhà đầu tư và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Nên lưu ý, dù xu hướng tăng giá và đầu tư vào bất động sản khi lạm phát cao được ghi nhận trong năm 2022, song dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có sự điều chỉnh giảm từ nguồn vốn ngân hàng thương mại (NHTM), cả vốn cho vay và vốn mua trái phiếu doanh nghiệp.

Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư vào bất động sản tăng mạnh, tỷ trọng cho vay bất động sản của nhiều ngân hàng đang tăng mạnh và có nguy cơ vượt trần, NHNN chỉ đạo các NHTM siết chặt kiểm soát cho vay bất động sản đầu cơ, nên nhiều ngân hàng tạm dừng việc giải ngân các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản.

Điển hình là mới đây, Sacombank thông báo sẽ không cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản cho khách hàng mới kể từ ngày 23/3 đến hết ngày 30/6/2022 (ngoại trừ các hợp đồng tín dụng mà ngân hàng đã phê duyệt và cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua, xây, sửa bất động sản để ở).

Techcombank cũng tạm dừng giải ngân các khoản vay, mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022 (tính đến thời điểm 31/12/2021, dư nợ cho vay doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng tại Techcombank đạt hơn 108.000 tỷ đồng, trong đó cho vay bất động sản đạt 95.912 tỷ đồng, tăng 27,61%).

Như vậy, trước sức ép cộng hưởng gia tăng cả thị trường chứng khoán, lạm phát tiền tệ, lạm phát chi phí đẩy, lạm phát do cầu kéo và lạm phát ngoại nhập ngày càng cao, dòng tiền và giá cả trên thị trường bất động sản cũng sẽ tăng mạnh trong năm 2022.