Dự báo giá chung cư sơ cấp ở thị trường Hà Nội tiếp tục tăng

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TPHCM - nơi chung cư tăng giá 55%.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2. Dù giá tăng cao nhưng cũng theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thanh khoản vẫn diễn ra tốt ở mặt bằng giá mới. Trong quý I, thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Số liệu từ kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho biết, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.

Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm, thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Ở thời điểm hiện tại, tuy làn “sóng” chung cư đã "hạ nhiệt" quan tâm, nhưng giá vẫn không giảm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá vẫn neo ở mức cao, thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân.

Trước diễn biến của thị trường, ông Đính dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Nguyên do là nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

Đồng quan điểm, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, giá sơ cấp nhiều dự án bất động sản vẫn sẽ tăng khi thị trường tốt lên, các chính sách từ chủ đầu tư theo đó sẽ không còn nhiều và “rộng tay” như hiện tại.

Việc tăng giá bất động sản không chỉ xuất phát từ nguồn cung hạn chế mà còn đến từ các yếu tố khác như đô thị hoá, lạm phát, giá vàng… trên hết là Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản mới có thể sẽ càng khiến chi phí phát triển dự án leo thang và kéo giá nhà tăng trong giai đoạn tới đây.

Kỳ vọng luật mới có hiệu lực kéo giảm giá nhà

Số liệu thống kê cho thấy, 2 tháng gần đây, lượng giao dịch, tìm kiếm căn hộ chung cư, lượng tin đăng bán đều giảm so với quý đầu năm. Điều này cho thấy, nhà đầu tư, người mua đang có tâm lý chờ tác động từ các chính sách mới có hiệu lực thi hành của các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cùng với các động thái tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại sẽ tăng trưởng và kéo giảm giá chung cư để phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thật.

Thời gian tới, khi các bộ luật mới liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, có thể tháo gỡ cho nhiều dự án, giúp tăng nguồn cung trên thị trường, từ đó kéo giảm giá chung cư. Việc thực hiện các luật mới cũng được kỳ vọng sẽ là giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong các bộ luật mới, giá bất động sản nói chung, giá chung cư nói riêng sẽ giảm. Thực tế, giá bất động sản tăng do chi phí đầu vào như: Giá đất, giá thành xây dựng, chi phí vốn... đều tăng. Bên cạnh đó, ách tắc pháp lý dẫn tới thời gian thực hiện các dự án kéo dài, đội chi phí đầu tư so với dự kiến ban đầu, khiến giá nhà đất tăng liên tục các năm qua.

Trong bối cảnh hiện nay, giải pháp để thị trường bất động sản phát triển minh bạch là tổ chức thực hiện tốt các luật mới. Hy vọng, những luật mới này sẽ nhanh chóng được đưa vào cuộc sống, được thực thi quyết liệt, hiệu quả.