Dự báo giá đất tăng cao khi siết hoạt động phân lô bán nền

Đất nền phân lô sắp thành “của hiếm”?

Thời gian qua, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường.

Trước thực trạng đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã quy định về phân lô bán nền theo hướng chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành. Theo đó, ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Nhận định về vấn đề này, ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) cho rằng số lượng sản phẩm đất nền phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm sẽ kéo giá đất tăng lên. Với đất phân lô trong dự án đã đầy đủ pháp lý, đây chính là nguồn cung đất nền cuối cùng được tồn tại trong các đô thị.

“Việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III đem lại tác động cực lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Tôi cho rằng sắp tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Và điểm mới chính sách này có thể khiến đất nền khan hiếm nguồn cung và tăng giá trong thời gian tới.

Đất nền có 2 dạng chủ yếu là đất do cá nhân tự phân lô và đất trong dự án bất động sản. Có lẽ khoảng 90% giao dịch trên thị trường là do cá nhân tự phân lô hoặc các doanh nghiệp nhỏ lẻ thực hiện.

Với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 - 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô (điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.

Vì vậy với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Tôi cho rằng đây là giải pháp bền vững, giúp bộ mặt đô thị đảm bảo trật tự quy hoạch và tăng tính thẩm mỹ hơn.

Nhà đầu tư ôm lô to sợ ế?

Bị cuốn vào cơn "sốt đất" của gần 3 năm trước, một số nhà đầu tư đất nền lô to ven đô đang rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan", nhất là khi Luật Kinh doanh Bất động sản đang dần tới ngày có hiệu lực. Một số chuyên gia cho rằng, để phân khúc này tạo ra đột biến nhà đầu tư phải giảm sâu hơn nữa.

Một nhà đầu tư ở Hà Nội cho biết, đã mua một mảnh đất ven đô từ năm 2021 rộng gần 900m2 cho đến nay vẫn chưa bán được. Khi xác định mua đất, người này kỳ vọng một vài năm tới sẽ làm homestay để kinh doanh. Nhưng cho đến hiện tại, tình hình kinh tế khó khăn nên người này đã quyết định bán. Tuy nhiên, dù đã giảm giá 20% so với mức giá ban đầu mua nhưng đến nay vẫn chưa bán được.

Một nhóm nhà đầu tư khác cũng cho biết, họ đã dồn vốn để mua một mảnh đất ven đô với mục đích phân lô, tuy nhiên, đến nay không thể bán hàng mà cũng không thể phân lô theo kế hoạch ban đầu. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực ngày càng tới gần. Nhóm nhà đầu tư này đã phải gồng lỗ từ năm 2023, có người phải đi vay tiền của người thân để trả lãi vì tình hình kinh tế khó khăn.

TS Trần Xuân Lượng - giảng viên chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân - cho hay, hiện nay, 90% giao dịch mua bán đất nền đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, hoặc những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô.

"Khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 được áp dụng, việc phân lô bị siết chặt khiến đất nền tự tách thửa này sẽ gặp khó. Nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó" - TS Lượng phân tích. Trong khi đó, theo một số chuyên gia, những lô đất nền lớn muốn đột biến thì nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ sâu hơn.