Dự báo giá nhà tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân

Chuyên gia dự báo, giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân, khiến giấc mơ an cư của người Việt ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Căn hộ chung cư không còn là “tiêu sản”

Thị trường luôn biến động dựa theo tình hình thực tế và nhu cầu chung. Khi giá mua, bán và cho thuê căn hộ không ngừng tăng trong thời gian qua cũng đã phá bỏ định kiến đầu tư căn hộ là “tiêu sản”.

Nếu như trước đây, đa phần người dân cho rằng căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ, còn lựa chọn đầu tư nhà đất thổ cư, có mảnh đất cắm dùi mới là phương án tối ưu bởi dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao. Hiện nay, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn khi vừa thu được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê hàng tháng - cao hơn gửi tiết kiệm, vừa được hưởng lợi từ khả năng tăng giá.

Thực tế đã chỉ ra, khi căn hộ khát nguồn cung, thì căn hộ chung cư cũ cũng tăng giá vèo vèo cho “kịp xu hướng” tăng giá của thị trường nói chung.

Nhu cầu lớn trong khi rổ hàng chuyển nhượng giảm đã tạo tính thanh khoản cao cho chung cư cũ. Dữ liệu của đơn vị phân phối bất động sản One Mount Real Estate cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư tại hai đại đô thị phía Tây và Đông Hà Nội tăng 109% trong tháng 10 và 11/2023 so với các tháng trước đó.

Lý giải diễn biến trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết các dự án mở bán mới giá cao, trung bình 53 triệu đồng mỗi m2, đã thúc đẩy lượng lớn nhu cầu chuyển sang thị trường chung cư thứ cấp. Tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán chung cư mới tại Hà Nội đã tăng 14,6% theo năm, bằng với mức đã ghi nhận ở TP HCM giai đoạn 2020-2021.

Thậm chí, nhiều dự án mới ở khu vực xa trung tâm cũng thiết lập giá bán 50-70 triệu đồng mỗi m2, ngang với các quận trung tâm. Cùng một tầm giá, nhiều khách hàng chấp nhận mua chung cư đã bàn giao nhiều năm nhưng gần trung tâm hơn. Dữ liệu của CBRE chỉ ra giá chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội đạt trung bình 33 triệu đồng mỗi m2 thấp hơn tương đối so với giá sơ cấp.

Giá nhà leo thang, nên mua hay nên bán?

Giá căn hộ tăng nhanh, nhiều chủ căn hộ dễ dàng thu lãi cả tỷ đồng chỉ sau nửa năm mua. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, giá chung cư đang bị “thổi”, là cơn “giãy chết” cuối cùng của thị trường bất động sản.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm đã thúc đẩy thị trường chuyển nhượng sôi động. Từ năm 2020 đến 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36% mỗi năm, trong khi giá sơ cấp trung bình cao hơn thứ cấp khoảng 48% khiến lượng lớn nhu cầu dịch chuyển sang các tòa chung cư cũ.

Trong bối cảnh chung cư tăng giá nhanh, nhiều như hiện nay, những ai đang sở hữu hơn 1 căn hộ hẳn đang “chắc mẩm” thắng lớn, thậm chí tính toán, cân đối có nên mua thêm, đợi vài tháng được giá sẽ bán lại.

Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần đặt ra trước làn sóng tăng giá điên đảo của phân khúc chung cư, trong bối cảnh thị trường vẫn chưa thực sự khởi sắc. Đó là, liệu sự tăng giá này là ảo hay thật và tỷ lệ giao dịch thành công là bao nhiêu. Hay đây chỉ là chiêu trò thổi giá tại một phân khúc tưởng chừng khó có thể xảy ra, khi thị trường hiện khó trông chờ vào các phân khúc chiếm phần đa là đầu cơ như đất nền, nhà phố? Những người không có nhu cầu ở, liệu có nên lao vào phân khúc này trong thời điểm hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ ngày càng đi xuống, đặc biệt là phân khúc bình dân, vừa túi tiền. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, chi phí vốn, nhân công,... ngày càng tăng cao kéo theo giá nhà mới cũng tăng.

Dự báo về giá chung cư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, mức giá cho thuê nhà sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm lại. Triển vọng của thị trường căn hộ càng trở nên rõ ràng hơn khi các hoạt động sản xuất kinh doanh đang dần hồi phục hoàn toàn, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị lớn. Trước thách thức của việc giá thuê căn hộ leo thang, người có nhu cầu thuê ở dài hạn cần đưa ra những quyết định phù hợp.

Với mức thu nhập ổn định, thế hệ trẻ có thể lựa chọn mua căn hộ có những chính sách trả góp hợp lý và an toàn. Đặc biệt hơn khi hiện nay, trên thị trường, một số chủ đầu tư lớn, đã bắt đầu tung ra các chính sách giúp người trẻ mua nhà với chi phí trả góp chỉ tương đương với tiền đi thuê. Với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những “rủi ro" liên quan đến lãi suất thả nổi.

Đưa ra lời khuyên cho người mua và người bán, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, đây là cơ hội tốt để mua nhà nhưng nếu để đầu tư ngắn hạn thì không nên. Thay vào đó, nên đầu tư vào trung hạn, tức là ít nhất là từ 2 năm trở lên để đón được nhịp thị trường cũng như cân đối được dòng tiền.

Với người bán, thực tế cho thấy, rất nhiều người phải tiếc nuối, hối hận khi lỡ bán nhà cũ và không thể mua được nhà mới do giá nhà tăng quá nhanh. Do đó, có ý kiến cho rằng, nếu chỉ có một căn nhà duy nhất để ở, thì nên giữ. Còn nếu có trên một căn nhà, thời điểm này có thể bán để luân chuyển kênh đầu tư. Điều này tuỳ thuộc vào bài toán tài chính và khả năng am hiểu thị trường của chủ nhà.