FDI chảy chậm, bất động sản công nghiệp vẫn trên đà tăng giá?

Thúc đẩy nguồn cung mới

Trong 9 tháng đầu năm 2022, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố đã giảm 15,3% so với cùng kỳ năm ngoái khi đạt mức 18,7 tỷ USD. Tuy nhiên, vốn FDI giải ngân lại đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây so với cùng kỳ khi cán mốc 15,4 tỷ USD, tăng 16,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Singapore vẫn là quốc gia dẫn đầu khi chiếm 20,4% vốn FDI đăng ký, tiếp đến là Đan Mạch chiếm 18,5% và Nhật Bản là 13%.

Ngành sản xuất và chế biến chế tạo vẫn dẫn đầu là ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất khi chiếm tới 74% tổng vốn FDI đăng ký, bất động sản chiếm 14%, công nghệ, điện và các lĩnh vực khác 12%.

So sánh với cả năm 2021, khi Việt Nam bùng phát dịch Covid-19 nhưng vốn FDI đăng ký vẫn tăng 9% so với năm trước, đạt 31,2 tỷ USD; vốn FDI giải ngân ổn định ở mức 19,7 tỷ USD (giảm 1% theo năm).

Dù vậy, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) vẫn duy trì triển vọng tích cực đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp dựa trên nhiều yếu tố thuận lợi, như: vị trí địa lý, tình hình vĩ mô tương đối ổn định so với khu vực, nguồn lao động trẻ và dồi dào, nhiều hiệp định thương mại được ký kết...

Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài nên giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam.

Về dài hạn, nguồn cung mới sẽ dịch chuyển ra xa các khu vực truyền thống (ví dụ như Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh ở phía Nam; Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định ở phía Bắc) vì những địa phương này có giá thuê hợp lý hơn và diện tích cho thuê còn nhiều.

Ngoài ra, việc gián đoạn chuỗi cung ứng làm tăng nhu cầu và thúc đẩy nguồn cung mới đối với các trung tâm logistics gần cảng biển, cảng nội địa và sân bay.

Các trung tâm logistics mới sẽ được thiết lập tại các khu vực công nghiệp lớn với việc mở rộng đường cao tốc đến biên giới và khu vực ven biển của Trung Quốc ở phía Bắc và mở rộng đường cao tốc ở phía tây và các khu vực ven biển ở phía Nam.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, với việc nâng trần tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và đẩy vốn vào sản xuất kinh doanh sẽ giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong năm 2022 – 2023. Dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.

Nguồn cung khu công nghiệp tương lai khu vực phía Nam, đạt khoảng 21.280ha, nguồn cung nhà xưởng đạt, 41, triệu m2, nguồn cung nhà kho tương lai đạt 2,2 triệu m2.

Nhu cầu về nhà kho lớn, chất lượng cao sẽ ngày càng tăng, ví dụ: nhà kho được kiểm soát nhiệt độ nhờ sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu.

Các tập đoàn đa quốc gia sẽ ngày càng ưu chuộng các khu công nghiệp sinh thái sinh thái và thông minh có thể cung cấp dịch vụ hậu cần hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn…

Nhu cầu thuê quy mô lớn ngày càng tăng, lên đến 20.000-50.000m2. Người thuê chú trọng nhiều hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, bên cạnh vị trí, giá cả. Hợp động thuê dài hơn (từ 3 năm trở lên). Dù vậy, vẫn cần lưu ý một điều là bất ổn toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê trong ngắn hạn.

Giá thuê đã tăng hơn 10%

Trong báo cáo chiến lược quý 3/2022, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) dự báo giá thuê bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam do nguồn cung mới ở phía Bắc nhiều hơn phía Nam.

Theo nhận định của ACBS, chính sách không Covid-19 của Trung Quốc đã thúc đẩy xu hướng Trung Quốc+1, cũng như nhu cầu thuê rất lớn từ ngành ô tô, hậu cần và điện tử đã khiến phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2022.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 6/2022, Việt Nam có tổng cộng 564 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch với tổng diện tích đất là 211.700ha, trong đó có 292 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong 6 tháng đầu năm 2022, các khu công nghiệp này thu hút thêm 91 dự án mới và 131 dự án tăng vốn đầu tư với tổng vốn FDI đăng ký khoảng 7,9 tỷ USD.

Tại khu vực phía Bắc, giá chào thuê đất công nghiệp trong nửa đầu năm tăng 5-12% so với cùng kỳ năm trước, lên 110 USD/m2 /thời hạn cho thuê còn lại; giá cho thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng 0-3% so với cùng kỳ năm trước, lên 4,7 USD/m2 /tháng.

Tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định ở mức trên 75% tại thị trường cấp 1 (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) và trên 60% tại thị trường cấp 2 (Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình, Hà Nam, Bắc Giang).

Tại khu vực phía Nam, giá chào thuê đất công nghiệp trong nửa đầu năm tăng 8-13% theo năm, lên 136USD/m2 /thời hạn cho thuê còn lại và giá cho thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng 0-3% theo năm, lên 4,8 USD/m2/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định ở mức trên 90% tại thị trường cấp 1 (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) và trên 63% tại thị trường cấp 2 (Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước).

Còn theo ghi nhận trong báo cáo thị trường quý 3/2022 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung đất công nghiệp phía Nam tăng đáng kể và tích lũy toàn thị trường đạt 27.780ha. Giá chào thuê đất công nghiệp đã tăng lên mức 148,4 USD/ chu kỳ thuê; giá thuê nhà xưởng xây sẵn ở mức 4,6 USD/m2/tháng; giá thuê nhà kho xây sẵn là 4,4 USD/m2/tháng.

Trong khi nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn không thay đổi đáng kể, lần lượt là 4,32 triệu m2 và 4,7 triệu ​m2. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng đạt 92%, tăng 7% theo quý và 1% theo năm. Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ nhà kho đạt mức 76%, giảm 1% theo quý và giảm 8% theo năm.