Giá bất động sản tăng “phi mã”, nên áp dụng giá trần để kiểm soát tình trạng này?

Giá bất động sản tăng không ngừng

Theo báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2024 của Bộ Xây dựng, trong quý vừa qua, giá nhà chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tăng từ 4-6% so với quý trước, tăng 22-25% so với cùng kỳ năm trước, cá biệt một số khu vực tăng giá cục bộ từ 35-40% so với quý trước.

Qua phân tích thị trường, Bộ Xây dựng cho rằng có 4 nguyên nhân làm tăng giá bất động sản trong quý 3 năm nay.

Thứ nhất, do chi phí liên quan đến đất đai tăng, tác động áp dụng bảng giá đất mới, phương pháp tính tiền đất.

Tại một số địa phương có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá đất chưa tốt, có hiện tượng nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá, trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi bỏ cọc sau trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo để kiếm lời.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận, làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường.

Thứ hai là hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường.

Thứ ba là do thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM. Trong 6 tháng đầu năm 2024 số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành bằng 90,48% so với 6 tháng đầu năm 2023.

Cuối cùng là những biến động trên thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng tác động đến tâm lý nhà đầu tư, dòng tiền chuyển sang đầu tư nhà, đất như một nơi "trú ẩn", tích lũy tài sản.

Có nên áp giá trần?

Dữ liệu từ Numbeo - nền tảng thống kê chi phí sống toàn cầu cho thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam giữa năm 2024 đạt 22,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á, gấp gần ba lần Malaysia và cao hơn nhiều quốc gia phát triển như Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc.

Theo phân tích, các sản phẩm mới được tung ra chưa đáp ứng nhu cầu ở thực do căn hộ hạng sang chiếm tỷ trọng lớn. Bên cạnh đó, nhiều người mua là các nhà đầu tư, muốn đảm bảo khả năng sinh lợi nên liên tục đẩy giá lên cao.

Việc giá nhà tăng nhanh, vượt quá thu nhập từ lương, không chỉ tạo áp lực lên an sinh xã hội, mà còn thúc đẩy nạn đầu cơ bất động sản. Dòng tiền đầu cơ thường nằm chờ tăng giá, không đi vào sản xuất kinh doanh, gây tác động xấu đến lạm phát và giá trị đồng tiền.

Việc giá bất động sản thời gian gần đây liên tục "phi mã" khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời. Theo chuyên gia trong ngành, liệu có nên áp giá trần để kiểm soát đà tăng giá?

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh phân tích, việc áp dụng giá trần bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong đó, vấn đề đáng ngại nhất là khả năng hình thành thị trường "ngầm".

"Khi mức giá trần được quy định cứng nhắc, nhiều giao dịch sẽ diễn ra ngoài hợp đồng chính thức để né tránh quy định. Điều này không chỉ gây rủi ro pháp lý mà còn làm mất tính minh bạch của thị trường bất động sản", ông Thịnh cảnh báo.

Bên cạnh đó, theo ông Thịnh, giá trần sẽ không thể phản ánh hết sự đa dạng và đặc thù của các dự án. Một căn hộ ở trung tâm thành phố không thể có cùng mức giá với một căn hộ ở ngoại thành, dù có cùng diện tích. Việc áp dụng giá trần - sàn dễ dẫn đến tình trạng các dự án ở trung tâm bị định giá thấp hơn giá trị thực.

Chình vì vậy, nếu áp dụng giá trần phải xây dựng chính sách linh hoạt mới có thể giúp thị trường vừa được kiểm soát, vừa đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia. Cụ thể, thay vì áp dụng một mức giá cố định, chúng ta nên xây dựng biên độ giá dựa vào vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng.

Chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, áp dụng giá trần cho bất động sản tuy không mới nhưng luôn gây tranh cãi. Ưu điểm của nó là kiểm soát sốt giá, tăng minh bạch giao dịch và hạn chế "làm giá", tương tự như tác dụng trên thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, cơ chế này có thể phản tác dụng, gây méo mó thị trường. Theo đó, nếu giá trần đặt quá thấp so với giá trị thực của thị trường sẽ khiến các chủ đầu tư không còn động lực triển khai dự án mới. Từ đó dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trên thị trường hoặc các dự án đều có giá bán sát với mức giá trần.

“Giá trần có thể khiến các chủ đầu tư không còn động lực phát triển dự án mới, hoặc giảm chất lượng xây dựng để tối ưu hóa lợi nhuận”, ông Thành nhận định.