Nguồn cung “chạm đáy”, thấp nhất 5 năm qua đã đẩy giá bất động sản tăng cao

Cung giảm - giá tăng

Theo báo cáo quý III/2024 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung căn hộ mới ở TPHCM trong quý vừa qua ghi nhận con số thấp nhất trong 5 năm qua, với 125 căn, giảm 89% so với quý trước. Nguyên nhân chính được xác định là do các vướng mắc pháp lý kéo dài, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án mới.

Về số bán, đa số các dự án còn hàng tồn đang bán đều có lượng tiêu thụ tích cực, ghi nhận 1.280 giao dịch trong quý 3/2024, giảm 25% so với quý trước. Việc thiếu hụt nguồn cung mở mới và nguồn cung hiện hữu lại chủ yếu là các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường TP.HCM tiếp tục tăng, đạt 80,2 triệu đồng/m2 (không bao gồm VAT và KPBT), tăng 5% so với quý 2/2024.

Sự hạn chế về lựa chọn đã buộc người mua nhà và nhà đầu tư chỉ có thể hướng sự tập trung vào một số dự án lớn còn quỹ căn dồi dào. OneHousing cho rằng, trong quý IV/2024 nguồn cung thị trường căn hộ TPHCM sẽ được cải thiện đáng kể khi hàng loạt dự án bắt đầu triển khai cho khách hàng đặt chỗ trong trong quý III và 4/2024.

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 của Savills Việt Nam cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM (gồm cả hàng tồn kho và nguồn cung mới) giảm 13% so với quý trước và 36% so với năm xuống còn 4.871 căn, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán.

Nguồn cung mới 799 căn đến từ các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, giảm 30% so với quý trước. Có 5 dự án mở bán trở lại với 545 căn hộ, sau khi các vướng mắc pháp lý đã được giải quyết. Báo cáo cho thấy, hạng B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%. Về vị trí phân bổ, khu Đông (TP.Thủ Đức) chiếm 58% thị phần và khu Tây (quận 6, Bình Tân) chiếm 20%. Giá trung bình nguồn cung sơ cấp (gồm cả hàng tồn kho, nguồn cung mới) toàn TPHCM đạt 68 triệu đồng/m2 thông thủy.

“Thị trường cho thấy điểm nghẽn về nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ, còn nguồn cầu thận trọng và tập trung cho các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo.Tỷ trọng hạng A và B trong tổng nguồn cung sơ cấp giảm, làm giá trung bình toàn thị trường giảm theo quý. Tuy nhiên giá các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau”, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M nói.

Giải bài toán nguồn cung căn hộ bình dân

OneHousing dự báo nguồn cung mới tại TPHCM trong năm 2025 sẽ có sự tăng trưởng gần gấp đôi so với năm 2024, khoảng 12.000 căn. Tuy nhiên, các dự án mở mới chủ yếu vẫn ở phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá dự kiến tại các dự án có kế hoạch ra hàng thời gian tới đều trên 100 triệu đồng/m2.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, thị trường căn hộ TPHCM đang dần thoát khỏi giai đoạn trầm lắng và sẵn sàng đón nhận những làn sóng tăng trưởng mới. Trong đó, khu Đông với quỹ đất rộng lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang thu hút sự quan tâm của nhiều chủ đầu tư tên tuổi.

“Các dự án quy mô đang triển khai sẽ tạo nên một diện mạo hoàn toàn mới cho khu vực, TP.Thủ Đức sẽ trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản TPHCM trong tương lai không xa, khi đó đây sẽ là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư và cả người mua để ở tìm đến”, ông Tiến nói.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn nguồn cung mới trên thị trường là các căn hộ cao cấp, với giá trung bình từ 60 triệu đồng/m2. Các dự án hạng sang và cao cấp đang tăng trưởng nhanh chóng, trong khi các căn hộ bình dân và trung cấp gần như “biến mất”. Đặc biệt, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, thậm chí còn xuất hiện những căn hộ hạng sang có giá lên tới 200 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường đang dần xa rời nhu cầu thực của đa số người dân.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com đánh giá, giá bất động sản vẫn ở mức cao do nhiều yếu tố. Chi phí giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án tạo ra áp lực tăng giá. Hiện nay, giá mở bán trung bình các dự án mới là trên 60 triệu/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá, trong khi đó nguồn cung khan hiếm, quý II/2024, cả nước chỉ có khoảng 13.000 căn đủ điều kiện mở bán. Vì vậy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá vì sản phẩm vẫn được hấp thụ, nhu cầu ở vẫn có.

Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn kỳ vọng trong tương lai nguồn cung dự án sẽ cải thiện, kinh tế tăng trưởng, quá trình giãn dân được đẩy nhanh tiến độ, hạ tầng được cải thiện, và lượng tiện ích, việc làm ngoại thành tăng lên để gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.