Giá bất động sản TP.HCM biến động ra sao trong 9 năm qua?

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, xu hướng của thị trường bất động sản từ năm 2015-2023 chia làm ba giai đoạn. Trong đó, từ năm 2015-2019, thị trường sôi động, giá cả tăng cao trên tất cả phân khúc; từ năm 2020-2021, thị trường chững lại hoặc giảm nhẹ do Covid-19 và sau đó dần hồi phục, giá bắt đầu tăng trở lại. Tuy nhiên diễn biến này chậm chạp và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

Cụ thể, với chung cư, thời gian này giá tăng liên tục với mức trung bình 15-20% mỗi năm. Nếu năm 2015 giá căn hộ bình dân khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2 thì đến năm 2023 đã tăng lên 40 - 60 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp vào năm 2015 giá khoảng 35 - 50 triệu đồng/m2 thì đến năm 2023 tăng lên 50 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi căn hộ cao cấp tăng từ 50 triệu đồng/m2 lên 70 - 100 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất, dao động từ 80 - 200 triệu đồng/m2 vào năm 2023. Ở khu vực ngoại ô có giá thấp hơn, dao động từ 30 - 60 triệu đồng/m2.

Tại phân khúc nhà phố, giá cũng tăng liên tục trong giai đoạn này nhưng mức tăng có phần thấp hơn phân khúc chung cư, khoảng 10 - 15% mỗi năm. Năm 2015 giá nhà thấp tầng tại TP.HCM dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 thì đến năm 2023 tăng lên 45 - 70 triệu đồng/m2. Khu vực trung tâm giá cao nhất, dao động từ 100 - 200 triệu đồng/m2 vào năm 2023. Khu vực vùng ven có giá thấp hơn, dao động từ 40 - 80 triệu đồng/m2.

Tại phân khúc đất nền có nhiều biến động với xu hướng tăng chung nhưng cũng có giai đoạn sụt giảm. Đất nền ở trung tâm giá từ 50 - 150 triệu đồng/m2 vào năm 2015 đã tăng lên 100 - 300 triệu đồng/m2 vào năm 2023. Vị trí ven trung tâm giá từ 20 - 50 triệu đồng/m2 vào năm 2015, tăng lên 40 - 100 triệu đồng/m2 vào năm 2023. Khu vực phía Đông có tốc độ tăng giá cao nhất do quy hoạch và phát triển hạ tầng cùng với những đợt nóng sốt bất thường. Khu vực phía Nam và Tây giá đất nền ổn định hơn.

Theo UBND TP.HCM, số lượng các dự án bất động sản được cấp phép xây dựng giai đoạn 2015 - 2023 là 517 giấy phép xây dựng, trong đó có 489 giấy phép đối với dự án nhà ở thương mại và 28 giấy phép đối với dự án nhà ở xã hội.

Số lượng dự án bất động sản triển khai xây dựng, đã hoàn thiện xây dựng giai đoạn 2015 - 2023 là có 249 dự án (gồm 220 dự án nhà ở thương mại và 29 dự án nhà ở xã hội). Trong đó 194 dự án đã xây dựng hoàn thành, 29 dự án đang xây dựng, 23 dự án ngưng thi công và 03 dự án chưa thi công.

Số lượng nhà ở trong dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh từ 2015 - 2023 là 417 dự án, với 24 thông báo xác nhận đối với dự án có nhà ở xã hội, với 196.954 căn hộ.

Kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019, khoảng 476.000 hộ dân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình trên địa bàn TP.HCM chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân.

Ông Khiết cho rằng, sau 5 năm số hộ có nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh mỗi năm thành phố tăng cơ học 200.000 người, là dân từ các tỉnh khác đến làm ăn sinh sống. Theo đó, lượng nhà ở xây dựng thời gian qua không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, dù dân số tăng cơ học giảm do Covid-19.

Ông Khiết cho biết thêm, chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở mà TP.HCM đề ra giai đoạn 2021-2025, tổng diện tích sàn xây dựng về nhà ở cần phát triển thêm khoảng 50 triệu m2 và diện tích nhà ở bình quân đầu người đến hết năm 2025 đạt 23,5 m2. Tuy nhiên, sau ba năm của kỳ kế hoạch 2021-2025 tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở chỉ được 19,74 triệu m2, tức đạt 39,5% chỉ tiêu và diện tích nhà ở bình quân đầu người mới đạt 21,67 m2 (khoảng 92% chỉ tiêu).

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng nguồn cung nhà ở thương mại đáp ứng được nhu cầu của thị trường nhưng giá cao, tập trung phân khúc trung, cao cấp, khó tiếp cận đối với người thu nhập thấp, công nhân, lao động nhập cư trong khi đó nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt nghiêm trọng.

Dữ liệu của Cushman & Wakefield Vietnam chỉ ra, tổng nguồn cung căn hộ TP.HCM nửa đầu năm 2024 đạt 1.200 căn, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc hạng sang chiếm 59% tổng giỏ hàng. Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng, ngay cả trong bối cảnh thị trường còn khó khăn. Trong quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp TP.HCM trung bình đạt 3,480 USD/m2, tăng 9% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.