Giá chung cư sẽ bị tác động thế nào khi quy định thời hạn sở hữu?

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới đây Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư. Quy định này có thể sẽ tác động đến giá cả, tạo điều kiện để giá giảm xuống.

2 phương án mới đây được đưa ra trong Dự thảo Luật Nhà ở như sau: phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.

Còn phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai. Có thể hiểu là với phương án này thì dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Bộ Xây dựng chọn phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng. Cụ thể, Chương 2 về Sở hữu nhà ở có Mục 4 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư bổ sung phương án mới về: thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Bộ Xây dựng đề xuất Điều 27, trong đó nêu: “thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế”.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư tiếp tục trở thành vấn đề bàn thảo của dư luận. Trước đó, vấn đề về thời hạn sở hữu chung cư đã từng nhiều lần gây tranh cãi trong dư luận.

Các chuyên gia cho rằng, quy định thời hạn sở hữu chung cư là cần thiết bởi điều này sẽ góp phần vào chỉnh trang đô thị, đảm bảo không xuất hiện tình trạng khu nhà ổ chuột khi chung cư đã xuống cấp. Đặc biệt, trong bối cảnh như hiện nay, khi giá chung cư leo thang liên tục thì quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ góp phần làm giảm giá nhà.

Xoay quanh vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận định cho rằng sở hữu nhà chung cư là xu hướng hiện nay khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Bởi vậy, cũng có một số người sẽ chuyển sang mua nhà đất nhưng không phải đại đa số.

Bên cạnh đó, quy định về thời hạn sở hữu chung cư có thể sẽ tác động đến giá cả, tạo điều kiện để giá giảm xuống. Vì sau thời hạn, người mua trả lại cho chủ đầu tư. Tại một số địa phương cho thấy, chủ đầu tư đã bán nhà ở có thời hạn với mức giá rất rẻ.

Ông Khởi cũng cho biết thêm rằng, tại TP HCM, có chủ đầu tư bán chung cư thời hạn 12 năm với mức giá hơn 300 triệu đồng/căn. Việc mua thời hạn ngắn khác với thuê, họ vẫn có quyền sở hữu và bán lại nếu cần. Do đó, đề xuất quy định về thời hạn chung cư có thể sẽ giúp nhiều người có cơ hội mua nhà chung cư khi giá rẻ hơn.

Còn theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản lại, kỳ vọng quy định căn hộ có thời hạn sử dụng sẽ làm giảm giá bán căn hộ nhưng mức giảm sẽ chẳng đáng kể gì so với lợi ích người dân nhận được khi là lâu dài.

Chi phí đất đai xây căn hộ được phân bổ đều theo diện tích sàn sử dụng, chi phí xây dựng không đổi nên khó làm giảm đáng kể giá bán căn hộ loại này. Vì vậy, sẽ khó thu hút người mua và các doanh nghiệp tham gia đầu tư tại các đô thi ngoài Sài Gòn và Hà Nội. Từ đó, thị trường sẽ dịch chuyển sang các sản phẩm khác như đất nền, chia lô, nhà phố với hệ số sử dụng đất thấp,... làm giảm hiệu quả sử dụng đất tổng thể của đô thị.