Giá chung cư tại Hà Nội sẽ “chững lại” vào năm 2025?

Còn tăng 20% trong năm nay

Ở một chia sẻ mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung của thị trường vẫn rất khan hiếm trong khi nhu cầu thị trường ở mức cao. Nhu cầu này tới từ cả những người muốn mua nhà ở thực và những người có nhu cầu đầu tư, đa dạng hoá danh mục đầu tư của mình. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà vẫn trong đà tăng.

Cụ thể, trong quý I/2024, tại thị trường thứ cấp, giá nhà tăng trung bình 17% tại Hà Nội. Nếu xét theo từng quận, từng khu vực thì có những nơi tăng 8-10%, một số nơi tăng khoảng 25-30%. Song, đà tăng này đã bắt đầu chậm dần lại trong quý II.

"Dự báo cả năm 2024, tại Hà Nội, giá nhà sẽ tăng chậm lại nhưng vẫn tiếp tục trên đà tăng trưởng. Chúng tôi dự báo giá nhà sẽ tăng trung bình 20% năm 2024. Sau đó năm 2024-2025 sẽ chững lại là 5-6%. Còn tại TP.HCM mức giá đã rất cao, nên việc tăng giá sẽ khoảng 4% mỗi năm từ nay cho tới năm 2026", bà Dung nhận định.

Xét về nguồn cung, vị chuyên gia cho biết, trong 3 tháng đầu năm, nguồn cung tại TP.HCM vẫn rất khan hiếm, tổng nguồn cung căn hộ ra thị trường chỉ khoảng 1.000 căn hộ, không có sản phẩm nhà phố hay đất nền do chủ đầu tư phát triển được chào bán ra thị trường. Còn tại Hà Nội, có khoảng 2.000 căn hộ được chào bán và 2.000 sản phẩm biệt thự, con số này cũng rất nhỏ so với các năm trước, đặc biệt là thời điểm trước Covid.

Bên cạnh đó, Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận thực tế trên khi chỉ số giá chung cư Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2. Dù giá tăng cao nhưng cũng theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thanh khoản vẫn diễn ra tốt ở mặt bằng giá mới. Trong quý 1, thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng đưa ra con số đáng chú ý. Theo đó, giá chung cư Hà Nội tăng đều ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, mặt bằng giá mới đang được thiết lập. So với quý I/2023, giá sơ cấp quý 1/2024 đã tăng 11%, đạt mức 58,5 triệu đồng/m2, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư Hà Nội tăng khoảng14,4% so với cùng kỳ quý I/2023, đạt khoảng 55 triệu đồng/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết tất cả các dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Tại khu Đông, mặt bằng giá thứ cấp ở các dự án cũ đã đi vào vận hành trong khoảng 5 năm đổ lại đây đang tiệm cận giá sơ cấp. Giá thứ cấp tại khu Đông tăng đáng kể trong quý I ở các phân khu giá rẻ. Trong khi đó, giá thứ cấp ở các dự án cũ thuộc khu Tây vẫn thấp hơn khoảng 7 triệu đồng/m2 so với giá sơ cấp do nhiều dự án cao cấp tiếp tục ra hàng trong quý 1/2024. Dù giá chung cư đang neo ở mức cao nhưng trong quý I/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 12.000 giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, những chỉ dấu trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng: “Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới". Cũng theo ông Trung, thời gian tới giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.

Nhiều người phải lùi kế hoạch mua nhà

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia đánh giá, nguyên nhân căn hộ chung cư tăng giá là do chi phí đầu vào tăng, nguồn cung không đáp ứng kịp cầu. Do đó, để điều chỉnh giảm được giá căn hộ chung cư, cơ quan chức năng cần tháo gỡ nhanh vướng mắc tại các dự án, tăng nguồn cung nhà ở bình dân.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, kể từ cuối năm 2023 đến nay, thị trường nhà ở sôi động bởi số lượng người tìm kiếm nhà gia tăng. Tại Hà Nội, không ít người đã phải lùi kế hoạch bởi giá neo cao, thậm chí tăng rõ rệt ở loại hình chung cư. Dù vậy, khả năng giá nhà giảm là rất thấp, ít nhất là trong 2-3 năm tới, bởi cầu đang vượt cung quá lớn.

Thực tế, số liệu của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, giá chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%. Biến động giá rao bán chung cư trong quý 1/2024 ghi nhận xu hướng đi lên ở cả 3 phân khúc: cao cấp, trung cấp và bình dân với mức tăng trưởng tương ứng là 17%, 19% và 11%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp.

Trong khi đó, giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ. Sau đó, khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TPHCM dự kiến sẽ tăng trở lại.

Tuy nhiên, theo ông Đính, nhà đầu tư cần bình tĩnh chờ đợi, trong tương lai gần, khi các Luật mới có hiệu lực, có thể tháo gỡ cho nhiều dự án, giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi nguồn cung tăng, giá chung cư sẽ giảm, tuy không giảm sâu nhưng sẽ ổn định hơn.

Do đó, nhà đầu tư cũng như người mua để ở cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý, uy tín của chủ đầu tư, tính đồng bộ của hạ tầng khu vực dự án, và chỉ nên mua sản phẩm có giá bán phù hợp. 

Nhiều người cũng đặt ra câu hỏi trong bối cảnh giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở mức rất cao, thì có nên xuống tiền mua sản phẩm ở các dự án chung cư chưa hoàn thiện pháp lý?

Trả lời câu hỏi này, ông Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bày tỏ quan ngại khi giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh một cách bất thường. Theo ông Lượng, trong khoảng 20 năm qua, phân khúc chung cư gần như “đứng im”. Thời gian trước, người ta không hào hứng mua chung cư do sợ tính pháp lý yếu, kém an toàn, dễ xuống cấp sau khi đưa vào sử dụng…, nên chủ yếu là mua để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Nhưng gần đây, giá bán chung cư nhiều nơi tăng theo cấp số nhân.

“Còn với việc nhiều người băn khoăn có nên mua bất động sản đang vướng pháp lý nhưng giá thấp, tôi cho rằng tuỳ theo cách đánh giá, nhìn nhận của mỗi người, họ sẽ có sự so sánh, cân nhắc giữa các dự án để đưa ra quyết định. Nhưng theo tôi, nếu dự án vướng về pháp lý mà chưa được tháo gỡ thì có thể đầu tư, còn vướng vì vi phạm quy định pháp luật thì không nên”, ông Lượng nhấn mạnh.