Giá chung cư tăng “phi mã”, người mua nhà tìm đâu ra căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2?

Giá căn hộ ngày càng tăng cao

Trong 6 tháng đầu năm 2022, nền kinh tế Việt Nam đang có sự phục hồi tích cực và rõ nét. Số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy quý II/2022, GDP bình quân đạt 7,72%, tăng 1,02% so với cùng kỳ; chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đạt 2,96%, giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên 10 tỷ USD, tăng 8,8% và xuất khẩu đạt 186 tỷ USD, tăng 17,3% so với cùng kỳ 2021.

Đồng thời, Chính phủ đã có chính sách hỗ trợ nền kinh tế hậu dịch​ như giảm 2% thuế suất thuế giá trị gia tăng cho nhiều nhóm hàng hóa và dịch vụ; tăng chi đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước để nâng cấp cơ sở hạ tầng và hỗ trợ lãi suất cho các ngành, hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động tại các đặc khu/ khu chế xuất/ khu công nghiệp, giảm lãi suất vay…

Ngoài ra, việc hàng loạt động thái kiểm soát huy động vốn vào bất động sản, hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp bất động sản khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch bất động sản, siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất... đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường.

Theo đó, thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha giữa nhu cầu mua và giá bán, đặc biệt là đối với căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, kể cả khu vực ngoại thành.

Đáng lưu ý, bất chấp đà giảm từ nhu cầu tìm kiếm, giá rao bán căn hộ vẫn tiếp tục tăng từ 4-7% so với cùng kỳ, tăng mạnh nhất ở loại hình căn hộ cao cấp giá trên 55 triệu đồng/m2.

Cụ thể, theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) là 35 triệu đồng/m2, tăng 4%. Với chung cư trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m2, giá rao bán trung bình ở mức 55 triệu đồng/m2, tăng 4%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>55 triệu đồng/m2) đã tăng 7% lên 106 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, theo số liệu từ CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ trong quý II/2022 tại TP.HCM đạt 15.528 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93%, phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, phân khúc bình dân gần như tuyệt chủng nguồn cung mới kể từ quý 1/2019.

Trong khi đó, tại Hà Nội, nhiều chuyên gia dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường căn hộ chung cư có thể tăng giá thêm 10-20%.

Thực tế, trong 5 tháng đầu năm 2022 mặt bằng giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 8% so với 2021. Mặc dù liên tục tăng giá, nhưng chung cư vẫn đang là loại hình nhà ở nhận được sự quan tâm trên thị trường.

Tính đến quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội (dưới 30 triệu đồng/m2) ở mức 29 triệu đồng/m2, tăng 12% so với trung bình cả năm 2021. Giá rao bán chung cư trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) là 41 triệu đồng/m2, tăng 7%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>50 triệu đồng/m2) là 90 triệu đồng/m2, tăng 14%.

Nguyên nhân là do lượng dự án chung cư mới ra mắt thị trường ngày càng hiếm, trong khi so với nhà đất, nhà phố thì căn hộ chung cư là loại hình đáp ứng tốt hơn khả năng tài chính của phần lớn cư dân thành thị.

Theo giới chuyên gia, các chỉ số vừa đề cập cho thấy, tốc độ tăng giá ở các phân khúc chung cư của Hà Nội tăng cao hơn ở TP HCM.

Tìm đâu ra căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2?

Theo Báo cáo về thị trường bất động sản quý II/2022 của Bộ Xây dựng vừa được công bố, trong quý II/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 69.079 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ), tổng lượng giao dịch bằng khoảng 340% so với quý I/2022 và bằng khoảng 230% so với cùng kỳ năm 2021.

Nên lưu ý rằng, theo Bộ Xây dựng giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý I/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng của quýII/2022.

Đặc biệt, khu vực nội thành gần như không còn căn hộ có giá 25 triệu đồng/m2.

Theo Bộ Xây dựng, căn hộ xoay quanh mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm gồm các quận/huyện như tại Hà Nội là dự án xpHOMES (huyện Đan Phượng) giá 29 triệu đồng/m2, dự án Gemek Premium (huyện Hoài Đức) giá 26 triệu đồng/m2, dự án Xuân Mai Complex (quận Hà Đông) giá khoảng 27 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM: dự án Dream Home Riverside (quận 8) giá khoảng 27 triệu đồng/m2, dự án Ehome S (quận 9) giá 25 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, dự án  FPT City Đà Nẵng (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 25,7 triệu đồng/m2.

Phân khúc  căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường.

Còn phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM có một số dự án với vị trí đặc biệt, được chào bán rất cao từ khoảng 75 triệu đồng/m2 đến 300 triệu đồng/m2.

Nhìn vào thực tế để thấy giá căn hộ những năm qua đã tăng như thế nào.

Nếu như cách đây 2 năm, căn hộ khu vực trung tâm Cầu Giấy, Thanh Xuân.. được chào bán ở khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2 thì đến nay mặt bằng giá đã tăng lên tới 45-60 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... là những khu vực còn nhiều quỹ đất hơn nhưng cũng đang có xu hướng tăng giá nhà ở lên mức tiệm cận với vùng trung tâm. Cụ thể, giá căn hộ trước đây từ 18-20 triệu đồng/m2 thì nay đã đạt mức trên 30 triệu đồng/m2.

Ở khu vực quận Hà Đông, thị trường thứ cấp “tăng nhiệt” đáng kể khi nhiều căn hộ chuyển nhượng tại Dương Nội, La Khê, Vạn Phúc tăng giá tới vài trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Mặt bằng giá tại khu vực này đã đạt trung bình 33 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia dự báo, trong khoảng thời gian tới đây, phân khúc căn hộ trong khoảng tài chính từ 2 tỷ đồng sẽ gần như “biến mất” trên thị trường. Trong khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở thực vẫn luôn rất lớn, phân khúc căn hộ giá dưới 30 triệu lại ngày càng hạn chế hơn khiến tệp khách hàng này sẽ “mỏi mắt” tìm kiếm. Bởi vậy, các khách hàng tìm nhà ở tại các phân khúc trung cấp và bình dân nên có những quyết định kịp thời.