Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh: Thanh khoản tích cực, giao dịch đến từ đâu?

Căn hộ ghi nhận thanh khoản tích cực

Theo Báo cáo của JLL, trong quý II nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được hấp thụ tốt. Cả thị trường có khoảng 4.400 căn hộ được mở bán, tăng 113% cùng kỳ năm trước. Trong đó, 61% nguồn cung mới thuộc phân khúc trung cấp, gắn liền với những dự án nổi bật như Vinhomes Smart City- The Metroline (700 căn), Imperia Smart City- The Mirae Park (820 căn). Ngoài ra, nhiều tín hiệu tích cực ở thị trường này khi nhiều dự án đã được tiến hành các hoạt động tiền mở bán như Heritage Westlake (193 căn) và Hoàng Thành Pearl (334 căn).  

Cùng với sự tăng trưởng của nguồn cung, báo cáo ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 86%. Trong đó, các dự án nằm trong các khu đô thị tiếp tục cho thấy tỷ lệ hấp thụ cao và chiếm tỷ trọng lớn trong doanh số bán hàng theo quý.

Xét theo phân khúc, căn hộ trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường với mức hấp thụ đạt khoảng 90% tổng nguồn cung. Cụ thể hơn, căn hộ với giá bán khoảng 1.600 - 2.300 USD/m2 (38 - 55 triệu đồng/m2) với thiết kế nhà sở hữu tầm nhìn thoáng đãng hướng về phía không gian xanh là loại hình được người mua ưa chuộng nhất. 

Còn tại TP HCM, JLL ghi nhận nhu cầu mua căn hộ ở thực được đẩy mạnh. Một số dự án nổi bật dẫn dắt thị trường bao gồm PiCity Highpark với 974 căn và phân khu Diamond Century của Celadon City với 746 căn. Ngoài ra, thị trường TP Thủ Đức cũng chứng kiến hàng loạt dự án quy mô lớn đã tiến hành tiền mở bán trong quý như Lumiere Boulevard (2.517 căn), The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park (3.000 căn). JLL nhấn mạnh mức độ hấp thụ căn hộ cao được đóng góp từ quận 12 và Bình Chánh với thị phần lần lượt chiếm 24% và 21%. 

Trước động thái kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản hạn chế hành vi đầu cơ, nhu cầu mua hiện nay ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao. 

Giá bán vẫn tăng

Tại TP HCM, mặt bằng giá tại thị trường sơ cấp tăng 23,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.173 USD/m2 (76 triệu đồng/m2). Giá sơ cấp trung bình tăng mạnh chủ yếu do sự thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, được chiếm lĩnh bởi các dự án mới có giá bán cao trong khi các dự án có giá bán thấp đã được bán hết. Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và sự khan hiếm dự án phân khúc bình dân cũng góp phần vào xu hướng tăng giá.

Báo cáo nhận định nguồn cung mới của thị trường trong nửa cuối năm kỳ vọng được điều chỉnh giảm so với số dự báo đầu năm trong bối cảnh nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng các dự án mới. Thị trường tăng trưởng ổn định hơn với dự kiến tổng nguồn cung mới trong cả năm nay đạt khoảng 25.000 căn với hơn 55% lượng mở bán mới, chủ yếu tập trung tại TP Thủ Đức. 

Giá bán kỳ vọng sẽ tăng nhưng với tốc độ tăng trưởng chậm hơn do động thái kiểm soát chặt rủi ro tín dụng vào một số dự án có tiềm ẩn rủi ro và số lượng nguồn cung mới cải thiện hơn so với 2 năm đại dịch vừa rồi. 

Tương tự như TP HCM, thị trường căn hộ Hà Nội đang tiếp tục bước vào chu kỳ tăng giá và hình thành mặt bằng giá mới do chênh lệch cung - cầu đẩy giá căn hộ lên cao. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng leo thang và thiếu hụt nguồn cung của phân khúc bình dân khiến giá bán sơ cấp trung bình trên toàn thị trường tăng 17,3% theo năm, đạt mức 1.830 USD/m2 (44 triệu đồng/m2) trong quý này. Trung cấp vẫn là phân khúc chứng kiến nhiều dự án tăng giá nhất, dao động trong khoảng 10 - 15% theo quý trên từng dự án.

Trong bối cảnh Nhà nước tiến hành kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng các dự án mới và nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, nguồn cung mới trong nửa cuối năm tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục đà tăng nhưng chủ yếu đến từ những giai đoạn tiếp theo của một vài khu đô thị quy mô lớn. 

Bên cạnh đó, việc thiếu hụt nguồn cung mới cho phân khúc bình dân, và sự gia nhập thị trường của nhiều dự án phân khúc sang trọng và siêu sang như Heritage Westlake (Tây Hồ), T&T Capella (Đống Đa) sẽ tiếp tục khiến mặt bằng giá bán sơ cấp được đẩy lên một mức cao mới.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội cho biết, hầu hết các giao dịch trên thị trường hiện nay đang phục vụ nhu cầu để ở là chính.

Theo vị này cho biết, người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Mặc dù mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền.

Khi so sánh tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán quý I với cùng kỳ năm 2021, thị trường không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường ở thời điểm hiện tại đang cho thấy sự thay đổi trong nguồn cầu.

Chuyên gia Savills cho rằng, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước. Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn trong chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt.

Còn ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện mức giá của các căn hộ đang ở mức quá cao. Từ nay đến cuối năm 2022, mức giá này sẽ được điều chỉnh bởi nhu cầu thực.

Theo vị chuyên gia, căn hộ vùng ven có giá 50 - 60 triệu đồng/m2 và khó có thể giao dịch được ở mức này vì tâm lý những nhà đầu tư hay cả những người mua có nhu cầu thực đều đang rất thận trọng.

Người dân có nhu cầu thực sẽ quyết định đến mức giá thực của các sản phẩm bất động sản này. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn, dẫn tới mức giá sẽ giảm đi về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn.

“Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.