Giá chung cư TP.HCM chững lại, Hà Nội vẫn leo thang

Hà Nội và TP. HCM: Ngược chiều tăng - giảm

Báo cáo cho hay chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm có xu hướng tăng mạnh 8 điểm phần trăm, đạt mức 142,5; trong khi chỉ số này tại TP. HCM giảm nhẹ 2 điểm phần trăm xuống còn 123 điểm.

Theo Savills, chỉ số giá nhà tại Hà Nội đã tăng 37% kể từ khi chạm đáy ở mức 104,1 vào quý III/2019. Như vậy, giá nhà trung bình tại Hà Nội là 44 triệu đồng/m2 diện tích xây dựng, tăng 8% theo quý.

Trong quý I/2024, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt 41%, tăng 15 điểm phần trăm theo quý và 27 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt 45% tỷ lệ hấp thụ. Các dự án lớn chiếm 71% tổng số giao dịch, phản ánh nhu cầu tiếp tục tăng cho các khu vực ngoại vi.

Trong khi đó, chỉ số nhà ở tại TP. HCM giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước xuống 123 điểm sau khi nhiều dự án bị tạm dừng. Giá bán sơ cấp cũng ghi nhận giảm 3% so với quý trước xuống còn 67 triệu đồng/m2 thông thủy.

Trong bối cảnh giao dịch giảm sút và niềm tin người mua nhà yếu, đơn vị này cho biết các nhà phát triển đang cho thấy sự thận trọng thông qua việc duy trì giá bán ổn định và tăng chiết khấu. Một số chủ đầu tư đã tạm dừng các dự án để tinh chỉnh chính sách bán hàng.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý I giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước xuống 23%. Tuy nhiên, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 70% trong khi tồn kho chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 16%.

Giá chung cư TP. HCM chững, Hà Nội vẫn leo thang

Sau khi đạt đỉnh giai đoạn 2020 - 2021, giá căn hộ tại TP. HCM đã chững lại và đi ngang. Trái ngược, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục leo thang và thiết lập mặt bằng giá mới.

Xét về tỷ lệ tăng giá, chung cư Hà Nội đang cho thấy tốc độ tăng giá nhanh và mạnh hơn TP. HCM ở bối cảnh hiện tại.

Dữ liệu từ OneHousing cho biết, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội quý I/2024 đi ngang 58,5 triệu đồng/m2, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá. Tuy nhiên, so với quý I năm ngoái, giá sơ cấp quý I/2024 đã tăng 11%.

Trong khi đó, trung bình giá bán thứ cấp chung cư tăng 14,4% so với cùng kỳ quý I/2023, đạt 55 triệu đồng/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết tất cả các dự án tại Hà Nội.

Dù giá chung cư đang neo ở mức cao nhưng trong quý I/2024, thị trường Hà Nội vẫn có hơn 12.000 giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, những chỉ dấu trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng nóng.

“Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới”, ông nói và cho biết thời gian tới giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.

Còn tại TP. HCM, báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy giá bán căn hộ sơ cấp quý I ở mức 61 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), không thay đổi so với quý trước và giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

CBRE Việt Nam cho hay từ mức chênh lệch 35% vào cuối năm 2022, hiện nay, giá sơ cấp tại Hà Nội chỉ thấp hơn khoảng 10% so với TP. HCM.

Còn theo thống kê của Batdongsan.com.vn, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội đã lên đến 70%, vượt cả TP. HCM với chung cư tăng giá chỉ 55%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng có 2 nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh.

Thứ nhất, nguồn cung chung cư ở Hà Nội hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 - 80.000 căn hộ/năm.

Nguyên nhân thứ hai là nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Dữ liệu lớn của PropertyGuru Việt Nam tiết lộ thông tin đầy bất ngờ, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP. HCM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP. HCM của người ở TP. HCM chỉ tăng 2 lần.

Ông Nguyễn Quốc Anh lý giải, người dân TP. HCM quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP. HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TP. HCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay dao động từ 4,1% - 4,9%, còn ở TP. HCM là 3,9% - 4,5%.

Ngoài ra, thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này do đó quan tâm đến các dự án họ mới phát triển ở Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.