Vì sao giá chung cư vẫn “nóng” trong khi thị trường đã “hạ nhiệt?

Tại một sự kiện diễn ra mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định rằng, trong 6 tháng đầu năm 2024, điểm tích cực của thị trường bất động sản là giá đi lên. Trong điểm "đảo chiều" và tăng trưởng của thị trường, cả Hà Nội và TP.HCM, chung cư và nhà riêng là hai phân khúc có điểm hồi phục rõ ràng nhất.

Tính đến quý 2/2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội ghi nhận tăng giá ở mọi loại hình. Cụ thể, chung cư tăng giá nhanh tới 31% so với cùng kỳ, nhà riêng tăng 32%. Còn thị trường bất động sản TP.HCM gần như không tăng, ngoại trừ chung cư tăng 6%.

"Chung cư là loại hình hỗ trợ cho thị trường quay lại sớm bởi đây là loại hình có quan tâm thực. Mức độ quan tâm trong tháng 5-6 ở cả Hà Nội và TP.HCM tăng 29-32%", ông Tuấn cho biết.

Trong quý 1/2024, Hà Nội và TP.HCM là thị trường có mức độ hồi phục nhanh hơn so với thị trường khác. Riêng Hà Nội, một số khu vực tăng mạnh như Thanh Trì tăng 56%, Gia Lâm 26%, Long Biên 19%...

"Một số dự án tăng giá rất nhanh trong 3 tháng đầu năm. Giá chung cư Hà Nội đã tăng 21% trong 3 tháng đầu năm", ông Tuấn cho biết.

Bên cạnh về tốc độ tăng giá nhanh, vị chuyên gia này cho hay, một điểm thú vị là tâm lý đầu tư chung cư Hà Nội thay đổi rất nhanh. Trong suốt 10 năm, giá chung cư Hà Nội lúc nào cũng thấp hơn TP.HCM ít nhất 30%. Đến tháng 3/2024, chính thức giá trung bình chung cư Hà Nội cao hơn TP.HCM. Tuy nhiên, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội đã hạ nhiệt.

Theo Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An, vài quý trở lại đây, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận các hoạt động mở bán, đặt chỗ sôi động, tập trung chủ yếu ở những dự án trong khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội. Với những dự án quy mô lớn, nguồn cung mới nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong nửa đầu năm 2024 tăng mạnh và kỳ vọng đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội tiếp tục được duy trì, thể hiện ở tỷ lệ hấp thụ tích cực của các dự án mở bán thời gian gần đây. Một số dự án dù mới mở bán chính thức trong quý II-2024 song đã ghi nhận tỷ lệ bán 80-90%.

Trên thị trường sơ cấp, theo thống kê của CBRE đến thời điểm hiện tại, mức giá trung bình đã tiệm cận 60 triệu đồng/m2 và mức giá sơ cấp tại hai thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh gần ngang nhau. Tỷ trọng nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục tăng, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá giữ ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hộ hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây chỉ đạt khoảng 15-20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn hộ bàn giao lên tới 30-40.000 căn, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

“Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, giá bán trong các tháng đầu năm 2024 đã trải qua một đợt tăng trưởng nóng, với mức tăng theo năm tính đến giữa năm 2024 đạt ngưỡng 20%. Trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội từ quý II-2024 đang trở nên dồi dào hơn, cùng với vị trí dự án tương đối tốt, có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, khiến mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn, hướng tới đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực trên thị trường”, bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Có nên “xuống tiền” chốt chung cư?

Theo một số chuyên gia bất động sản, trong tương lai gần, khi các luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản có hiệu lực, nhiều dự án được tháo gỡ về thủ tục, pháp lý cũng sẽ giúp tăng nguồn cung trên thị trường. Khi đó, giá chung cư có thể sẽ không giảm sâu, nhưng đạt sự ổn định.

Tuy nhiên, để "dò đáy" hay "đỉnh" giá của chung cư trên thực tế không mấy dễ dàng, nên người mua và nhà đầu tư cần theo dõi sát thị trường để đưa ra quyết định hợp lý. Các yếu tố như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích phục vụ cuộc sống hoặc bảo đảm thanh khoản, cho thuê hiệu quả... cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Với tình hình hiện tại, nhiều người mua nhà có nên xuống tiền “chốt” chung cư?, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

“Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Sắp tới, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”, ông Quốc Anh nói.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng khuyến cáo, trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015 - 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.