Giá đất Hưng Yên đang có hiện tượng “đầu cơ, thổi giá”?

Kỳ vọng là “điểm sáng” của thị trường phía Bắc

Cách Hà Nội chỉ 30km về phía Đông và thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, cùng với nhiều ưu thế, bất động sản Hưng Yên như viên ngọc thô đang được mài giũa để trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản (BĐS) miền Bắc trong năm 2024.

Với vị trí cửa ngõ phía Đông Nam của Hà Nội, nằm trên trục Quốc lộ 5A và tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (Quốc lộ 5B), kết nối với cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, Hưng Yên sở hữu nhiều lợi thế trong việc kết nối, giao thương với Thủ đô và các tỉnh, thành lân cận.

Bên cạnh vị trí địa lý thuận lợi, Hưng Yên có hệ thống hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ và kết nối dễ dàng với các địa phương trong vùng, các trung tâm kinh tế, đô thị, công nghiệp, khoa học, công nghệ, cảng biển, sân bay quốc tế.

Hiện nay, nhiều dự án giao thông lớn kết nối liên vùng qua Hưng Yên đang được đầu tư, trong đó có Đường cao tốc vành đai 4 (Hà Nội – Hưng Yên – Bắc Ninh). Dự án với quy mô 6 làn xe cao tốc và hệ thống đường song hành hai bên. Đây chính là yếu tố cốt lõi tạo điều kiện cho thị trường bất động sản Hưng Yên đón “luồng gió mới”. Với hạ tầng giao thông phát triển, thời gian di chuyển từ Hưng Yên đến Thủ đô Hà Nội chỉ khoảng 30 phút; đi sân bay quốc tế Nội Bài (Hà Nội) khoảng 45 phút.

Nhờ những ưu thế về vị trí, hạ tầng cùng chính sách thu hút và phát triển phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp, Hưng Yên được các chuyên gia kỳ vọng sẽ san sẻ, giảm tải cho Hà Nội trong tương lai. Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, lĩnh vực bất động sản Hưng Yên vừa qua nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.

Hiện có khoảng 70 dự án bất động sản đã và đang được triển khai trên địa bàn tỉnh Hưng Yên, trong đó có hơn 50 dự án khu đô thị và dự án phát triển nhà ở. Con số này khá khiêm tốn so với tiềm năng, điều kiện, thế mạnh của tỉnh cũng như so sánh với thị trường Hà Nội (hơn 1.000 dự án). Nhưng điều đó cũng cho thấy dư địa phát triển của thị trường bất động sản Hưng Yên còn rất lớn.

Hiện giá nhà ở tại Thủ đô vẫn ở mức cao, đặc biệt là phân khúc thấp tầng, khiến việc sở hữu nhà ở của người có nhu cầu trở nên khó khăn hơn trước. Trong khi đó, mức giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ và biệt thự liền kề tại Hưng Yên đều thấp hơn Hà Nội lần lượt là 14% và 17%, từ đó thúc đẩy nguồn cầu hướng tới thị trường này.

Mặt khác, đứng trước nhu cầu giãn dân khỏi khu vực trung tâm Hà Nội khi mật độ dân cư tại đây khá dày đặc, Hưng Yên trở thành địa điểm lý tưởng cho đối tượng khách hàng cao tuổi không có nhu cầu đi lại nhiều. Theo đó, nguồn cầu nhà ở hướng tới các dự án có chất lượng không khí tốt, môi trường sống xanh và hệ thống tiện ích đa dạng, vừa đáp ứng nhu cầu về môi trường sống, vừa đảm bảo thuận lợi di chuyển.

Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Hưng Yên đặt mục tiêu phát triển được 10.060.500m2 diện tích nhà ở mới vào năm 2025, hướng tới cả hai đối tượng bao gồm khách thuê và nhà đầu tư đến từ Hà Nội và các tỉnh thành khác. Thêm vào đó, nguồn cung nhà ở cũng sẽ gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa của Hưng Yên, từ mức 17% trong năm 2022 đến dự kiến đạt 48% trong năm 2025. Theo Savills, khoảng 108.000 sản phẩm nhà ở dự kiến gia nhập thị trường tới năm 2025 nhằm đáp ứng nguồn cầu nhà ở trong tương lai. Có thể thấy, Hưng Yên với nguồn cung nhà ở tương lai có chi phí hợp lý sẽ phần nào chia sẻ áp lực mất cân đối cung - cầu nhà ở cho Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay: “Khi điều kiện hạ tầng phát triển, khoảng cách từ Hưng Yên đến Hà Nội sẽ tương đương khoảng cách so sánh với các đô thị vệ tinh, điều đó sẽ tạo nên khả năng cạnh tranh cho bất động sản Hưng Yên. Bên cạnh đó, tỉnh còn chú trọng phát triển nhiều dự án nhà ở có quy mô đa dạng, từ đại đô thị đến các tòa chung cư, do đó có thể thu hút được người có nhu cầu nhà ở gần Hà Nội”.

Giá đất có hiện tượng “đầu cơ, thổi giá”?

Đánh giá về thị trường bất động sản ven Hà Nội nói chung, Hưng Yên nói riêng thời gian qua, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: “Đối với bất động sản vùng ven, tỉnh nào phát triển mạnh hầu hết đều có sự đầu tư, định hướng phát triển kinh tế của tỉnh đó, như Phố Nối (Hưng Yên) có Khu công nghiệp Phố Nối, Bắc Ninh có Samsung... Định hướng kinh tế tạo ra việc làm, tăng trưởng GDP khu vực tăng cao thì chắc chắn bất động sản khu vực đó sẽ phát triển theo. Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản phát triển như thế nào thì phải luôn nằm trong sự kiểm soát, định hướng của địa phương để không xảy ra tình trạng tự phát”.

Hưng Yên là một trong những địa phương gần đây thu hút quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản. Hưng Yên được kỳ vọng trở thành chùm đô thị hiện đại, thiết kế mới như những quốc gia phát triển. Nơi đây, sẽ hình thành những khu đô thị khác biệt với các khu đô thị xanh, thông minh.

Song hiện nay, giá bất động sản Hưng Yên đang có chênh lệch khá lớn, mức gần trăm triệu/m2 giữa đất dự án trong các khu đô thị và giá đất được nhà nước bán đấu giá.

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quý I/2024, một dự án nhà ở tiêu biểu tại xã Cửu Cao huyện Văn Giang nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Dự án này có hơn 200 giao dịch với mức giá bình quân 91 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khảo sát thực tế, đất nền KCN Phố Nối (Mỹ Hào) thời điểm cuối năm 2020 có giá 17-21 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 25-33 triệu đồng/m2.

Phân khúc shophouse ở khu chợ thương mại Như Quỳnh (huyện Văn Lâm, Hưng Yên) thời gian gần đây được đẩy lên cao. Theo lời một môi giới ở huyện Văn Lâm, cho biết những căn 4 tầng diện tích 60m2, đã hoàn thiện việc xây thô, đã có sổ đỏ thì tài chính rơi vào khoảng 5,8 tỷ đồng (hơn 96,6 triệu đồng/m2), căn ở mặt ngoài đường 5 giá hơn 100 triệu đồng/m2. Trước đó, những căn shophouse ở đây chỉ có giá khoảng 30-50 triệu đồng/m2.

Trong khi giá đất ở các dự án đầu tư tăng "phi mã", thì đất do Nhà nước đấu giá có khởi điểm khá thấp dù đã được cho là xác định khá sát với mặt bằng chung.

Đơn cử như tại huyện Phù Cừ, 48 suất đất đấu giá cho nhân dân làm nhà ở, diện tích các lô đất là 87,4-98,5 m2, giá khởi điểm 10,2-18,5 triệu đồng/m2, tương đương giá khởi điểm từ 918 triệu đồng/suất đến trên 1,6 tỷ đồng/suất.

Tương tự tại Yên Mỹ (Hưng Yên), UBND xã Yên Hòa đấu giá quyền sử dụng 17 suất đất cho nhân dân làm nhà ở. Các suất đất có diện tích 100-158 m2, giá khởi điểm 16-29 triệu đồng/m2.

Huyện Kim Động (Hưng Yên), 18 suất đất cho nhân dân làm nhà ở tại khu dân cư mới xã Hùng An; diện tích các suất đất là 88,1-161,3 m2, giá khởi điểm là 11,1-29,2 triệu đồng/m2; tương đương từ hơn 1,2 tỷ đồng/suất đến trên 3,2 tỷ đồng/suất.

Theo các chuyên gia trong ngành, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới có dấu hiệu phục hồi, thu nhập, việc làm của người dân chưa ổn định mà giá tăng mạnh là bất thường, dấu hiệu của bong bóng.

Trước đó, ông Trần Quốc Văn, Chủ tịch UBND tỉnh Hưng Yên đã có văn bản yêu cầu các sở, ngành, địa phương triển khai hàng loạt giải pháp nhằm ổn định thị trường, nghiêm cấm hành vi rao bán thông tin, nhận đặt cọc tiền dự án đất đai chưa đủ điều kiện chuyển nhượng trên mạng xã hội. Việc giá đất sốt nóng được nhận định là ảnh hưởng không tốt đến thị trường BĐS của Hưng Yên, ảnh hưởng đến việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng, mức độ hấp dẫn của môi trường đầu tư, năng lực cạnh tranh của tỉnh.