Giá nhà mới ở các nước giàu tăng vọt bất chấp lãi vay cao

Hồi tháng 4, chỉ số giá nhà toàn cầu, trừ Trung Quốc (ASR Global House Price Indices) do hãng nghiên cứu và tư vấn tài chính Absolute Strategy (Anh) khảo sát đã tăng hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ví dụ, giá bất động sản tại Mỹ cao hơn 5,9%, Australia tăng 9,7% hay châu Âu là 3,3%. Mức tăng mạnh nhất ở Hà Lan và IreLand, lần lượt đạt 7,5% và 7,6%. Ở các quốc gia khác, thị trường nhà ở "mạnh mẽ đáng ngạc nhiên" sau nhiều năm lãi suất cao, theo The Economist.

Đợt suy thoái ngắn nhất lịch sử

Giá bất động sản chứng kiến đợt bùng nổ trở lại ngay sau giai đoạn lao dốc. Ở Anh, mỗi căn hộ tăng trên 20% từ 2019 - thời điểm COVID-19 bắt đầu, đến cuối 2022. Mức này sau đó giảm nhẹ trong nhiệm kỳ thủ tướng ngắn ngủi của bà Liz Truss và lãi suất tăng mạnh.

Nhưng đến tháng 4, nhà mới tại Anh lại tăng 1,1% so với cùng kỳ, theo Absolute Strategy. Rob Wood, kinh tế trưởng Công ty tư vấn Pantheon Macroeconomics (Anh) dự đoán bất động sản sẽ tăng 4% năm nay. "Các chỉ số cho thấy giá nhà sẽ tiếp tục tăng khi lãi suất thế chấp giảm dần", ông dự báo.

Lãi vay cao hơn từng khiến người dân một số nơi ở các nước giàu lo lắng. Chẳng hạn, tỷ lệ người Anh cảm thấy "rất" hoặc "hơi" khó khăn trong việc trả tiền vay hoặc thuê nhà tăng gần gấp đôi trong hai năm qua. Tuy nhiên, điều bất ngờ là tình hình không tiếp tục khó khăn hơn.

Kể từ mức đáy vào 2021, lãi vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm đã tăng khoảng 4 điểm phần trăm. Trong lịch sử, diễn biến này khiến giá nhà giảm 30-50%. Nhưng hiện tại giá không giảm về danh nghĩa. Thực tế, bất động sản (đã điều chỉnh theo lạm phát) trên toàn cầu chỉ giảm 6% so với đỉnh, tức phù hợp với xu hướng trước đại dịch. Đợt suy thoái vừa qua cũng ngắn nhất lịch sử, chỉ kéo dài vài tháng.

Tháng trước, bình quân mỗi căn hộ tại Mỹ đạt mức kỷ lục 439.716 USD, tăng 1,6% so với tháng 4 và 5,1% so với cùng kỳ 2023, theo Công ty công nghệ bất động sản Redfin. Một số lo ngại rằng lãi suất cao sẽ gây ra sự sụp đổ nghiêm trọng. Nhưng đến nay ở Mỹ, nợ quá hạn vay mua nhà thấp kỷ lục 1,7%, so với hơn 11% vào thời kỳ đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009.

Tương tự, ở New Zealand - nước giàu chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi suy thoái nhà ở, tỷ lệ nợ quá hạn phù hợp với mức trước đại dịch. Ngoại trừ Đức, tình trạng căng thẳng cũng ít hơn trong khu vực đồng euro.

Động lực tăng giá

Lý do giá nhà tại các nước giàu chỉ giảm trong ngắn hạn rồi chứng kiến đợt sóng mới, theo giới phân tích, một phần nhờ mức lãi duy trì trong thời gian dài. Chẳng hạn, thị trường nhà đất tại Mỹ đã bớt tổn thương nhờ hệ thống cho vay lãi suất cố định dài hạn (thường đến 30 năm). Chủ nhà được bảo vệ khỏi lãi suất cao, tức là họ ít phải bán gấp căn hộ, nên giá không giảm. Chính sách này cũng khuyến khích họ không đổi nhà vì vay lại sẽ chịu lãi mới cao hơn. Các quốc gia khác gần đây đi theo hướng này của Mỹ.

Thậm chí, các khoản vay với thời gian dài hơn cũng có thể giúp sức cho người mua. Chính phủ Canada gần đây tuyên bố sẽ nới thời gian vay với một số khoản do Nhà nước hỗ trợ từ 25 lên 30 năm.

Nhưng theo The Economist, ba yếu tố khác gồm nhập cư, khả năng cân đối chi tiêu của người vay và sức mạnh nền kinh tế cũng góp phần cho bền vững của thị trường địa ốc và đà tăng gần đây.

Tỷ lệ nhập cư tăng nhanh, khoảng 4% mỗi năm ở các nước giàu. Theo chuyên gia Mark Zandi của Moody's Analytics, điều này đẩy giá nhà và thuê lên cao vì những người mới đến cần nơi nào đó để sống. Theo ước tính của Goldman Sachs, 500.000 người di cư ròng hàng năm đến Australia có thể khiến bất động sản tăng khoảng 5%.

Bên cạnh đó, người dân các nước giàu cắt giảm các chi tiêu khác để đủ sức trả tiền nhà. Khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường YouGov (Anh) cho biết cứ 5 người đang vay mua nhà thì có một phải cắt giảm lớn chi tiêu. Báo cáo của Ngân hàng trung ương Na Uy cho biết nhiều hộ gia đình đã rút tiền tiết kiệm để trả nợ.

Yếu tố quan trọng nhất liên quan đến nền kinh tế. Đúng là các hộ gia đình trả nhiều tiền lãi hơn, nhưng cũng kiếm được nhiều hơn. Không giống như khủng hoảng 2007-2009, thị trường lao động đang mạnh mẽ. Kể từ 2021, mức lương trung bình ở các nước phát triển tăng khoảng 15%, trong khi tỷ lệ thất nghiệp vẫn gần mức thấp nhất mọi thời đại.

Ở mọi quốc gia mà The Economist có thể tìm thấy dữ liệu, thu nhập các hộ gia đình tăng lên trong những năm gần đây. Không ai thích các khoản thanh toán thế chấp cao hơn, nhưng đại đa số mọi người đều có đủ khả năng chi trả.

Một số ngân hàng trung ương bắt đầu cắt giảm lãi suất. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) được dự báo sẽ có động thái vào tháng 9. Ở các nước giàu khác, tiền lương tăng ở mức tốt trong khi lạm phát và lãi suất hạ nhiệt, giúp người dân dư dả hơn để mua nhà hay trả nợ.

Các yếu tố này cộng với nguồn cung hạn hẹp giúp giá địa ốc tiếp tục tăng. "Với quá ít nhà để bán, người mua ở một số thị trường (Mỹ) đang tham gia vào cuộc chiến đẩy giá lên mức cao kỷ lục", nhà kinh tế Elijah de la Campa của Redfin nhận xét.

"Trừ khi một thay đổi mạnh mẽ diễn ra, loại tài sản lớn nhất thế giới - bất động sản - sắp tăng giá hơn nữa", The Economist bình luận.