Giá nhà sơ cấp tăng, thanh khoản sụt giảm

Cũng trong quý này, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư. Trong quý, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước, và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.

Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Giá tăng, thanh khoản giảm

Trong báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield cho biết, 3 tháng cuối năm, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD một m2, tăng 21% so với quý trước.

Sự gia tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm,…

Trong quý, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022. Trong năm 2022, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Trong quý 4/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước.

Biểu đồ giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM

Trước đó, trong một báo cáo về thị trường bất động sản quý 4, Colliers Việt Nam cũng cùng chung nhận định, thị trường căn hộ chung cư ghi nhận giá bán giảm, thanh khoản kém và nguồn cung mới hạn chế. Thị trường sơ cấp và thứ cấp chứng kiến hai diễn biến giá khác nhau trong quý 4/2022, phản ánh tâm lý thị trường từ phía người bán và người mua.

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ hạng sang tiếp tục neo ở mức cao và giảm dần ở các phân khúc thấp hơn. Giá bán căn hộ thứ cấp sụt giảm, cho thấy nhiều nhà đầu tư tìm cách “thoát hàng” khi lãi vay tăng cao.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, dữ liệu của đơn vị này ghi nhận giá bán giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án dự kiến mở bán trong quý 4/2022 đã bị hoãn lại, cho thấy tâm lý chờ đợi của chủ đầu tư. Dù giá giảm nhưng ở cả hai thị trường, mức độ quan tâm không mấy tích cực vì người mua vẫn kỳ vọng mức giá tốt hơn.

Với phân khúc biệt thự, nhà phố, tình hình cũng không mấy sáng sủa khi thị trường tiếp tục ghi nhận mức giá cao kỷ lục từ các dự án hàng hiệu. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá của phân khúc này chậm lại từ 10% – 15% hàng quý còn khoảng 5% trong quý 4/2022.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó với tỷ lệ hấp thụ 70% – 90%. Tại thị trường Hà Nội yên ắng vì sức mua giảm, mặc dù giá bán đã giảm nhẹ so với quý trước.

Nhà đầu tư dè chừng

Trên thực tế, có không ít nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính đã buộc phải bán bớt bất động sản trước áp lực lãi vay tăng. Tuy nhiên, thực tế thanh khoản thị trường lại sụt giảm mạnh. Lý giải việc thanh khoản căn hộ sụt giảm, Cushman & Wakefield cho rằng, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư.

Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.

Còn theo báo cáo chiến lực của Chứng khoán VNDirect, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường bất động sản có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong năm 2023. Đơn vị này dự báo, chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Một số chuyên gia khác cho rằng, thị trường bất động sản thời gian tới vẫn tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhà đầu tư đang có xu hướng thận trọng hơn. Nếu không được tháo gỡ, thị trường bất động sản có thể bước vào một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp.

Do đó, theo ông Đính, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường được diễn ra. Đặc biệt, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng, tốt nhất nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính.

Còn theo ông Tín Nguyễn, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường của Colliers Việt Nam cho biết, phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục đối diện với khó khăn về pháp lý, thanh khoản, nguồn vốn và dự kiến sẽ kéo dài đến ít nhất quý 3/2023.

“Các động thái mới nhất của Chính phủ, từ Ngân hàng Nhà nước đến tổ công tác các Bộ ngành, cho thấy quyết tâm phục hồi thị trường theo hướng bền vững. Việc hoãn triển khai các đợt mở bán mới làm thu hẹp nguồn cung, góp phần thúc đẩy giao dịch. Tương tự thị trường BĐS toàn cầu, dự báo cả hai loại hình này sẽ trải qua một đợt điều chỉnh giá mới trong thời gian tới”, ông Tín dự báo.

Thị trường sẽ tiếp tục đà tăng giá căn hộ trong năm 2023

Bất chấp những khó khăn trên thị trường Bất động sản hiện nay, phân khúc căn hộ đang kéo dài đà tăng trưởng về giá, và xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2023. Riêng căn hộ Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình dự kiến tăng 8-9% vào cuối 2023.

Theo đánh giá của Công ty Onehousing, thời gian vừa qua, giá bán căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp đại dịch, một phần do khan hiếm nguồn cung mới và chi phí phát triển dự án leo thang.

Thị trường vẫn tiếp tục đà tăng giá trong thời gian tới

Mức giá trung bình sơ cấp toàn thị trường liên tục ghi nhận mức mới, đạt 47 triệu đồng/m2 và 63 triệu đồng/m2 lần lượt cho Hà Nội và TP. HCM tại thời điểm 9 tháng đầu năm 2022.

Đơn vị này dự báo đến cuối năm 2023, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8-9%/năm, trong khi đó giá bán có dấu hiệu tăng chậm lại tại TP.HCM ở mức 4-5%/năm.

Bên cạnh đó, chênh lệch về giá sơ cấp giữa khu vực nội thành và vùng ven ngày càng thu hẹp, do các dự án ở ngoại thành được chủ đầu tư phát triển nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí.

Nguồn cung dự báo sẽ duy trì ở mức vừa phải, tương đương giai đoạn Covid-19, mở rộng ra các khu vực vệ tinh.

Trong giai đoạn 2022-2023, thị trường sẽ chào đón khoảng hơn 20.000 căn mở bán mới mỗi năm. Đáng chú ý, nguồn cung mới không còn nằm trong bán kính 10km tính từ trung tâm thành phố mà đang mở rộng ra bán kính 15-20km trong những năm tiếp theo.

Bên cạnh việc quỹ đất trống còn nhiều, cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu tại các khu vực cửa ngõ như Văn Giang - Hưng Yên ở Hà Nội hay TP. Thủ Đức ở TP.HCM.

Lý giải về nguyên nhân tăng giá căn hộ, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh của Onehousing, cho biết trước đây thị trường căn hộ ở Hà Nội chủ yếu do các đơn vị của nhà nước phát triển với tư duy là ở đâu quen đó, bám trụ nội đô.

Tuy nhiên hiện nay, thu nhập bình quân của người Việt Nam đang tăng, với tầng lớp trung lưu nằm trong nhóm tăng trưởng nhanh nhất thế giới.

Cùng với đó là những nhu cầu về không gian sống đầy đủ an ninh, môi trường, đầy đủ tiện ích. Có không gian cho trẻ nhỏ, người già, có yếu tố cộng đồng văn minh. Đây sẽ là những cơ sở để thị phần trung và cao cấp có triển vọng tăng giá rất cao.

Bên cạnh đó, một số yếu tố quan trọng dẫn đến việc giá của chung cư trung và cao cấp sẽ tăng trong tương lai là các dự án căn hộ được phê duyệt mới gần như không có.

Trong suốt hai năm qua, thị trường gần như không có dự án mới, trừ những dự án đã được cấp phép, có quy hoạch 1/500 và đóng xong nghĩa vụ quyền sử dụng đất cho Nhà nước.

Ngoài ra, Quốc hội cũng đang bàn bạc thảo luận sửa đổi Luật đất đai. Nếu bỏ khung giá đất, chi phí đầu vào của đất sẽ tăng lên. Theo ông Trung, xu hướng giá chung cư cao cấp có thể dễ dàng nhận ra. Giá trong giai đoạn đầu của những dự án cao cấp tại Hà Nội từ 2015 đến tận năm ngoái chưa tăng, nhưng đến giai đoạn gần đây bỗng nhiên tăng đột biến khoảng 20%.

Hà Thu

Theo Kinh doanh và Phát triển Copy