Thu nhập bình quân của người dân không “đuổi kịp” giá nhà

Giá chung cư tăng mạnh

Theo báo cáo mới đây của Savills cho thấy, với phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, tính đến hết quý II/2023 nguồn cung mới giảm 86% theo năm xuống 1.980 căn; trong đó nguồn cung trong quý II chỉ chiếm 19%. Không có nguồn cung mới hạng A, trong khi hạng C chiếm 77% thị phần. Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm 59% theo năm; hạng C chiếm 45%, hạng B chiếm 35% và hạng A chiếm 20% thị phần.

Theo Savill Việt Nam, thị trường nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng với nguồn cung thấp, nhu cầu sụt giảm và giá bán tăng cao. Đặc biệt, tâm lý thận trọng của người mua đang gây áp lực không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường.

Dữ liệu của Savills cũng cho thấy, lượng bán căn hộ trong nửa đầu năm 2023 đạt 1.170 căn, giảm 90% theo năm; trong quý 2/2023 có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ đồng đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua.

Trong nửa cuối năm 2023, Savills Việt Nam dự báo sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường, phân khúc hạng B chiếm 54%, hạng C chiếm 39% và hạng A sẽ chiếm 7% thị phần.

Đánh giá chung về thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh, ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills cho biết, nửa đầu năm 2023, thị trường chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc do nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn.

Trong khi đó tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Hà Nội trong quý II/2023 tăng 76% so với quý I và tăng 125% so với cùng kỳ năm ngoái, lên 3.596 căn. Trong đó, thị trường sơ cấp chào đón 20.412 căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm.

Về giao dịch, trong quý vừa qua có 2.500 giao dịch, giảm 6% theo quý, nhưng tăng 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới mở bán là 28%.

Savills cũng cho biết, Gia Lâm và Đông Anh sẽ trở thành quận trong năm nay. Do đó, quý II/2023, khu vực này chiếm 29% nguồn cung sơ cấp thành phố Hà Nội và 34% số lượng giao dịch. Dự kiến, từ 6 tháng cuối năm 2023 trở đi, Gia Lâm và Đông Anh sẽ cung cấp 19.500 căn hộ.

Đồng thời, đến năm 2025, Hoài Đức, Đan Phượng và Thanh Trì sẽ trở thành quận. Phát triển cơ sở hạ tầng như đường vành đai 3,5 và 4 được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung tương lai và số lượng giao dịch tại các khu vực này.

Giá nhà quá cao so với thu nhập của người dân

Số liệu từ Savills chỉ ra rằng, tại Thủ đô Hà Nội, tính đến thời điểm quý II/2023 giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và tăng 17% theo năm.

Đáng chú ý, Savills cho biết, giá chung cư sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng. Còn giá thứ cấp trung bình các dự án gần nhà ga Đường sắt đô thị tuyến số 2A tăng 22% theo năm, cao hơn mức tăng 13% theo năm của toàn thị trường.

Về nguyên nhân dẫn đến giá căn hộ tăng, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp, hay giá của những dự án mới tung ra luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra việc Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Bà Hằng nhận định: “Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Đây là ví dụ để thấy việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này còn được nới rộng”.

Trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh, giá bán trung bình của căn hộ là 125 triệu đồng/m2, tăng 44% theo năm do tồn kho hạng A và hạng B giá cao.

Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP Hồ Chí Minh nhận xét, giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.

“Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP Hồ Chí Minh chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng/căn. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần”, bà Giang Huỳnh nhận định.

Cũng theo bà Giang Huỳnh, với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40- 50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

“Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần tuý, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TP Hồ Chí Minh vào thời điểm này. Nếu để mua được nhà người dân phải có thu nhập khá là cao, cũng như là có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được 1 căn hộ trung bình”, chuyên gia Savills nói.