Nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người dân

Khi thị trường bất động sản đạt đỉnh vào năm 2021 và rơi tự do kể từ năm 2022 nhưng giá nhà lại không hề thay đổi thậm chí còn có xu hướng tăng, trong khi, thanh khoản thị trường thì trầm lắng. Giá tăng mạnh nhất trong lúc này là phân khúc căn hộ chung cư sau đó mới đến nhà riêng lẻ.

Theo số liệu thống kê từ các trung tâm nghiên cứu thị trường cho biết khả năng chi trả cho nhà ở của người dân đang cao hơn rất nhiều so với thu nhập thực tế khiến đại đa số lao động ngoại tỉnh không có nhà ở. Trong khi đó, giá nhà thuê cũng không hề rẻ, điện nước sinh hoạt cũng phải trả với mức giá cắt cổ.

Bức tranh nhà ở phức tạp

Theo Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2023, giá bán chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn tăng. Thị trường chung cư Hà Nội tăng 16%, căn hộ trung cấp tăng 17%, căn hộ cao cấp tăng 9%. Trong đó, mức tăng cao nhất được ghi nhận tại Văn Giang - Hưng Yên với 29%/ năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/ năm. Những khu vực phía Tây và phía Bắc tăng trung bình 7%/năm.

Một số căn hộ có mức giá tăng cao như: dự án The Nine (Cầu Giấy), mức giá phổ biến cũng từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Dự án Grand Sunlake (Hà Đông) giá từ 37 triệu đồng/m2; dự án Terra An Hưng có giá dao động từ 35 - 41,5 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, Theo báo cáo thị trường căn hộ của Cushman & Wakefield Việt Nam, quý 2/2023 ghi nhận lượng nguồn cung mở bán mới căn hộ thấp nhất kể từ năm 2019, đạt khoảng 970 căn, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới khan hiếm phần lớn do sự trì trệ trong quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục triển khai mở bán dự án.

Báo cáo mới đât nhất của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, hiện nay, Việt Nam ghi nhận mức giá nhà trung bình tại TP. Hồ Chí Minh hơn 7 tỷ đồng trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình chỉ hơn 217 triệu đồng/năm. Savills Việt Nam cho rằng, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đang ở mức 28%, vẽ nên sự dịch chuyển đang diễn ra tại các thành phố lớn và các tỉnh, thành phố lân cận. Sự chuyển đổi này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở , đặc biệt là ở TP.HCM, Đà Nẵng và TP. Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả, tạo ra một bức tranh nhà ở phức tạp.

Những năm gần đây nguồn cung giá vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, mặc dù đây là phân khúc có như cầu đặc biệt lớn. Nửa đầu năm nay, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP.HCM với 42% nguồn cung. Dự kiến, nửa cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường TP.HCM là khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đánh giá: “Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức rất cao. Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Dự báo, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng trong nhiều năm tới. Bởi lẽ, nhu cầu là rất lớn nhưng nguồn cung không thể đáp ứng. Nhu cầu này được tạo ra từ quá trình đô thị hóa”.

Nghịch lý về khả năng tri trả nhà ở Việt Nam

Tại báo cáo của Savills đưa công bố chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI cho thấy, 2 thành phố lớn ở Việt Nam là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện đang có mức giá trung bình trong khu vực Châu Á nhưng lại có sự chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân trong nước.

Điều này đã được Savills chỉ ra như sau: Tại TP. Hà Nội, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập ở mức 18,3, mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD/năm (hơn 237 triệu đồng), cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7). Trong khi đó, ở TP. Hồ Chí Minh chỉ số này còn cao hơn khi ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35) Trung Quốc, thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5). Tương đương, giá nhà trung bình tại TP. Hồ Chí Minh là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (hơn 217 triệu đồng).

Điều này cho thấy, phần lớn người dân ở TP. Hồ Chí Minh chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C. Do đó, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt để giải "bài toán" chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở.

Hiện nay, nguồn cung nhà ở đang thiếu trầm trọng. Cả nước đã hoàn thành khoảng 301 dự án với quy mô gần 156.000 căn, đang triển khai 401 dự án, với quy mô hơn 454.000 căn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về chính sách pháp lý, thủ tục triển khai dự án, thay vì chờ đợi các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt thủ tục, Bộ Xây dựng đang tập trung phát triển các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà thuê mua. Bởi đây là phân khúc có nguồn cầu rất lớn. Trong khi việc triển khai xây dựng dự án có nhiều ưu đãi về chính sách đất đai như miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư và người mua nhà đều được hưởng ưu đãi về lãi suất vay vốn...

Theo các chuyên gia kinh tế, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay đó là vấn đề về vốn và pháp lý. Những vướng mắc trên không thể giải quyết trong ngày một ngày hai, mà cần ít nhất từ 1 - 2 năm thì thị trường mới có thể phục hồi và tăng trưởng trở lại. Vì vậy, mục tiêu mà Chính phủ và Bộ Xây dựng cùng các địa phương đưa ra với chiến lược phát triển nhà ở xã hội cần sự tham gia tích cực, chung tay của các doanh nghiệp để sớm giải tỏa được nguồn cung nhà ở đối với phân khúc bình dân, giảm tải áp lực cho thị trường bất động sản.