TP Hồ Chí Minh: Giá chung cư giảm nhưng vẫn ở mức cao

 Giá chung cư cao nhất đạt 80 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thời điểm 2019, giá chào bán trung bình chung cư tại TP Hồ Chí Minh là vào khoảng 36,5 triệu đồng/m2. Trong đó, căn hộ bình dân có giá từ 28- 30 triệu đồng/m2; trung cấp là 43-46 triệu đồng/m2 còn loại hình cao cấp ở khoảng 55-64 triệu đồng/m2.

Đến giai đoạn 2020, giá chung cư TP Hồ Chí Minh có biến động mạnh, trung bình rơi vào khoảng 40 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ cao cấp rơi vào khoảng 65 – 80 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp giá khoảng 45 – 47 triệu đồng/m2; căn hộ bình dân khoảng 31 – 33 triệu đồng/m2. Loại hình có giá thấp hơn thì hầu như đã biến mất khỏi thị trường. Trong năm 2020, tại TP Hồ Chí Minh không có dự án nào bán dưới 25 triệu đồng/m2. Tại đây cũng có nhiều dự án đầu tư xây dựng chất lượng cao nhưng lượng tiêu thụ không nhiều.

Bước sang giai đoạn 2021 – 2022, giá chung cư TP Hồ Chí Minh bước vào thời kỳ bùng nổ. Theo đó, giá trung bình vào khoảng 48 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ cao cấp rơi vào từ 83- 96 triệu đồng/m2, trung cấp ở vào khoảng 48 -63 triệu đồng/m2 còn loại hình được xem là nhà ở “bình dân” đều tiệm cận mức thấp nhất từ 38 -40 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý III/2022, giá chung cư TP.HCM đã đạt mức trung bình 60 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn hai năm vừa qua, giá bán trên thị trường bất động sản đã được đẩy lên mạnh, mặt bằng giá tăng trung bình 30-40%.

Cũng trong giai đoạn này, trung bình mỗi quý, TP Hồ Chí Minh ghi nhận từ 4,7 -4,9 triệu lượt tìm mua căn hộ trong mỗi quý.

Nhu cầu mua có xu hướng giảm dàn trong quý IV/2022 khi, lượt tìm kiếm chung cư TP Hồ Chí Minh từ 4,8 triệu lượt hạ xuống còn 4,2 triệu lượt.

Bước sang 6 tháng đầu năm 2023, giá chung cư TP Hồ Chí Minh có xu hướng chững lại, giảm nhẹ ở loại hình cao cấp nhưng vẫn tăng cục bộ ở một số sản phẩm thuộc dòng trung cấp. Cụ thể, giá căn hộ bình dân tại TP Hồ Chí Minh vẫn duy trì ở mức 39 -40 triệu đồng/m2 (nhưng hầu như không có nguồn cung mới); căn hộ trung cấp là tầm 53 -55 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp là 85 -91 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn này, nhu cầu tìm mua tiếp tục đi xuống còn tầm 3,4 triệu lượt tìm kiếm. Sự suy giảm này do tác động chung từ tâm lý suy giảm đầu tư của thị trường nhà đất nói chung và thiếu hụt sản phẩm để tìm mua của thị trường thời gian qua.

Cũng trong giai đoạn này, nhiều dự án trung cấp mở bán ra thị trường đều có mức giá từ 60 -80 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, vẫn còn một vài sản phẩm chào bán giá 40 -50 triệu đồng/m2 nhưng số lượng khan hiếm.

Bên cạnh đó, nguồn cung dự án căn hộ TP Hồ Chí Minh cũng có xu hướng giảm dần qua các năm dưới chính sách ra soát chặt chẽ về pháp lý của chính phủ. Theo đó, năm 2019, TP Hồ Chí Minh có khoảng 38.000 căn hộ chào bán, con số này giảm xuống chỉ còn 21.000 căn vào năm 2020, giai đoạn 2021-2022 tổng số sản phẩm căn hộ triển khai tại TP Hồ Chí Minh giao động trong khoảng từ 10.000 -15.000 căn và riêng 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung nhỏ giọt với khoảng 1.100 sản phẩm.

Cần ít nhất 24 năm để mua được nhà ở TP Hồ Chí Minh

Mặc dù, Việt Nam đang nằm trong nhóm có cải thiện nhanh nhất về dân số có thu nhập hơn 20 USD/ngày. Tỷ lệ trung lưu (thu nhập 50-110 USD/ngày) tại Việt Nam dự báo tăng 17%/năm từ nay đến 2030. Số lượng người thuộc nhóm có tài sản từ 1 triệu USD trở lên đã tăng 70% trong vòng 5 năm qua.

Tuy nhiên, xét với tốc độ “leo thang” của giá nhà, sự chênh lệch vẫn còn lớn. Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, tại TP Hồ Chí Minh, giá rao bán trung bình một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ là vào khoảng 3,5 tỷ đồng/căn. Trong khi mức thu nhập bình quân của người lao động TP Hồ Chí Minh năm 2023 ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm. Vì thế, để sở hữu một căn chung cư, người TP Hồ Chí Minh cần ít nhất là 24 năm thu nhập và toàn bộ số tiền kiếm được kể trên chưa dùng vào việc ăn ở, đi lại.

Nhận định về mặt bằng giá căn hộ hiện nay, Công ty nghiên cứu thị trường Colliers cho rằng, mức giá bán căn hộ trên thị trường hiện quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực của người mua nhà thành phố. Cụ thể, theo Colliers, nhìn chung trong 6 tháng đầu năm, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh vẫn khá trầm lắng. Bên cạnh đó, lượng giao dịch thấp do nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán khá cao từ 7.000 – 18.000 USD/m2 và không phù hợp với nhu cầu thực cũng như khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Trong đó, câu chuyện lãi suất và giá nhà vẫn là rào cản chính khiến người mua không tham gia vào giao dịch nhà đất thời gian qua. Việc giá nhà ở mức cao khiến người có nhu cầu về nhà ở không thể mua được nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Theo kết quả nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, khi bàn về kì vọng lãi suất vay mua nhà trong năm 2023-2024, đối với những người có thu nhập trung bình thấp cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lí để họ có thể xoay sở tài chính và kì vọng lãi suất sẽ giảm xuống mức này trong năm 2024. Xét về nguyên nhân khiến nhiều người mua nhà chưa dám mạnh dạn dùng đòn bẩy tài chính, phần lớn đều lo lắng kinh tế khó khăn, công việc không ổn định, thu nhập bấp bênh khiến họ gặp áp lực, không kham nổi lãi vay.