Giá nhà tăng cao, xuất hiện “làn sóng” bán chung cư cũ

Giá nhà tăng không ngừng

Như thường lệ cứ mỗi khi bước vào giai đoạn cuối năm, dịp gần cận Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản lại tấp nập người mua – bán, nhưng thường thì nhu cầu mua sẽ nhiều hơn bán.

Nếu như những năm trước hoạt động mua bán đối với phân khúc đất nền dịp cuối năm diễn ra sôi động thì năm nay, khi nguồn cung chung cư cực kỳ khan hiếm đã kéo theo sức hấp dẫn từ chung cư đã qua sử dụng đối với người có nhu cầu mua để ở.

Hiện tại, nhu cầu mua chung cư đã qua sử dụng ở hầu hết các quận nội thị Thủ đô Hà Nội, như: Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và một số huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận: Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức... đều tăng mạnh vào giai đoạn cuối năm 2023. Điều này vô hình chung khiến giá bán cũng không ngừng được đẩy lên cao, so với thời điểm cách đây khoảng 1 năm mức tăng ghi nhận từ 20 – 30%, còn so với trước khi xảy ra dịch Covid-19 một số khu vực tăng đến trên 50%.

Đặc biệt là những dự án giáp ranh với các trục đường giao thông lớn, đã có giấy tờ (sổ đỏ/sổ hồng) sẽ nhận được sự quan tâm, săn đón nhiều hơn.

Việc người dân chuyển hướng sang mua chung cư đã qua sử dụng chính là hệ quả của việc nguồn cung loại hình này cực kỳ khan hiếm, trong khi giá cứ ngày một tăng cao. Nguồn cung chủ yếu đến từ những dự án thuộc phân khúc cao cấp, trong khi loại hình phục vụ đông đảo người dân là trung cấp và bình dân lại không có.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong cả năm 2023, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Cụ thể có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, năm 2023 gần 80% nguồn cung mở bán tại TP HCM thuộc loại hình cao cấp, giá bán trên mức 50 triệu đồng/m2 còn lại là phân khúc trung cấp giá khoảng 35 triệu đến dưới 50 triệu/m2 và không có dự án căn hộ bình dân nào giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Dự báo về nguồn cung, hầu hết các đơn vị môi giới đều cho rằng, năm 2024 nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn sẽ chiếm ưu thế, căn hộ trung cấp có sự phục hồi tích cực hơn nhưng vẫn chưa thể bùng nổ và căn hộ bình dân khó có thể trở lại thị trường trong bối cảnh giá và chi phí phát triển dự án vẫn leo thang như hiện nay.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, tại TP.HCM hiện nay các dự án có giá từ 40-50 triệu đồng/m2 đang ngày càng khan hiếm. Các dự án căn hộ chung cư ở các tỉnh/thành phố lân cận cũng đã ghi nhận mức giá xung quanh 40 triệu đồng/m2.

Ngay cả ở những thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, căn hộ mức giá 30-38 triệu đồng/m2 cũng ngày càng ít đi, thay vào đó là tầm giá trên 40 triệu đồng/m2. Long An, Cần Thơ hiện vẫn còn một số căn hộ bình dân giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn nhưng nguồn cung hạn chế, ít sự đa dạng.

Xuất hiện “làn sóng” bán chung cư đã qua sử dụng

Trong bối cảnh giá chung cư tăng theo từng ngày, trong khi nguồn cung mới lại không có khiến những căn chung cư đã qua sử dụng lại được sự quan tâm của những người có nhu cầu ở thực.

Thực tế, theo thống kê của Cục Thuế TP. Hà Nội ghi nhận số giao dịch chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn trong quý IV năm 2023 tăng mạnh với 23.000 giao dịch, trong đó chung cư là gần 9.700, chiếm hơn 1/3 giao dịch của cả năm.

Số liệu thống kê của CBRE cũng cho thấy số lượng nhà Hà Nội được bán trong hai quý cuối năm tăng hơn 60% so với nửa đầu năm và tăng gấp đôi so với TP HCM.

Lý giải nguyên nhân, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết do nguồn cung hạn chế, trong khi giá bán các dự án mới hầu hết ở phân khúc cao cấp. Phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chiếm tỷ trọng nhỏ, còn phân khúc bình dân hoàn toàn không có trong giỏ hàng.

Nhu cầu nhà ở các thành phố lớn rất cao. Hơn nữa, đợt đầu năm nay thị trường chững lại do lãi suất cao. Những tháng cuối năm lãi suất giảm nên người có nhu cầu và khả năng sẽ mua.

Theo lời một môi giới chung cư nhiều năm ở Hà Nội, trong khoảng hai tháng cuối năm 2023 xuất hiện một làn sóng các gia đình chớp thời cơ chung cư tăng giá để bán. Thời điểm này, hầu hết những người mua được nhà từ chủ đầu tư và mua cách đây một năm đều đã có lãi.

“Người mua hầu hết có nhu cầu thực ở. Một số là người ngoại tỉnh mua cho con học Hà Nội hoặc vợ chồng mới cưới mua nhà lần đầu”, môi giới này cho biết.

Lý giải về điều này, chuyên gia BĐS Trần Quốc Việt cho rằng, từ đầu năm 2023 đến nay, nguồn cung sản phẩm mới từ các dự án nhà ở trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung tiếp tục giảm sút mạnh (chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022), trong khi đó nhu cầu về chỗ ở cao.

“Chính vì vậy người dân đã chuyển hướng quan tâm sang dòng sản phẩm chung cư đã qua sử dụng, do những dự án chung cư đã qua sử dụng từ 3 - dưới 10 năm, người dân sinh sống ổn định, các tiện ích hạ tầng xung quanh được kiện toàn tương đối đầy đủ. Hơn nữa hầu hết đều có pháp lý hoàn thiện khi đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng, trong khi nhiều dự án chung cư mới lại chưa có được điều đó”, ông Việt cho biết.