Giải mã lý do khiến giá BĐS sẽ 'tăng phi mã' từ năm 2025

Nhiều điểm mới của 3 bộ luật ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Trong sự kiện Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I/2024 mới đây, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn - ông Lê Bảo Long đã có những nhận định khá lạc quan về "bức tranh" mới của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Theo đó, vị Giám đốc này nhận định sau khi các bộ luật được đưa vào thực thi, nhiều điều khoản mới từ 3 bộ luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn.

Thứ nhất, Chính phủ quy định về việc xác định Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân (UBND) tỉnh được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương.

Thứ hai, thay đổi về phương pháp định giá mới: Trước đó có 5 phương pháp định giá đất trong khi theo luật mới loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu thập, thăng dư và theo hệ số giá đất, cũng sẽ có quy định chi tiết hơn về việc thực hiện cụ thể. Những quy định này giúp việc định giá đất được cụ thể, minh bạch, rõ ràng và bám sát với thực tế hơn.

Thứ ba, Luật mới sửa đổi bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang được sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Thực tế số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện đang tồn đọng nhiều và nếu được "khơi thông" về mặt pháp lý sẽ mang đến nhiều cơ hội thanh khoản cũng như tăng giá tốt hơn.

Ông Lê Bảo Long dự báo mức giá BĐS sẽ tăng mạnh từ năm 2025, trong đó, đất nền được xem là loại hình bị tác động mạnh nhất do chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Theo như báo cáo quý I/2024 của Bộ Xây dựng, tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương cho thấy, lượng giao dịch đất nền thành công ở vào khoảng 97.659 giao dịch, có xu hướng tăng so với quý IV/2023 (81.476 giao dịch).

Trong quý I/2024, nhu cầu tìm kiếm nhà ở riêng lẻ, đất nền đã tăng cao so với quý trước đó. Mức giá bán tại Hà Nội hiện cũng được giao dịch tăng khoảng từ 5-15% so với cuối năm 2023.

Dù hiện tượng "sốt nóng đất nền cục bộ" trong quý I/2024 vẫn chưa diễn ra nhưng việc tổ chức đấu giá đất nền ở những khu đô thị, khu dân cư cũng được nhiều địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là một trong những "lực đẩy" giúp thị trường đất nên trở nên sôi động hơn trong thời gian tới, theo báo An Ninh Tiền Tệ.

Ngoài ra ở phân khúc căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động mạnh khi mà mức giá BĐS sơ cấp cũng sẽ tăng sau khi luật mới yêu cầu chặt chẽ hơn đối với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn cũng như các thủ tục bố trí tái định cư.

Chất lượng phát triển nhà tái định cư cũng được yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với giai đoạn cũ. Tuy nhiên, điều này kéo theo chi phí tổng thể để có thể phát triển một dự án sẽ bị "đội giá" lên rất nhiều so với giai đoạn trước.

Việc chi phí cấu thành dự án tăng sẽ khiến cho giá BĐS sơ cấp trên thị trường cũng tăng theo, kéo theo giá nhà thứ cấp và những khu vực xung quanh cũng bị "đẩy" cao hơn.

Người mua/bán được hưởng lợi gì?

Giải đáp thắc mắc về việc liệu người mua nhà sẽ được hưởng lợi gì khi 3 bộ luật mới được áp dụng vào thực tiễn, ông Lê Bảo Long nhận định chất lượng, pháp lý cũng như tính minh bạch của các dự án BĐS cũng sẽ được cải thiện hơn nhiều nhờ quy định chặt chẽ về quy chuẩn bàn giao, tiến độ...

Đơn cử như Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) yêu cầu chủ đầu tư không được thu quá 5% chi phí đặt cọc nhà hình thành trong tương lai cho đến khi hoàn thành xong bước xây dựng đầu tiên. Quy định này sẽ giúp người mua an tâm hơn và đảm bảo được quyền lợi tốt hơn.

Theo đánh giá của Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, người mua bán BĐS sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi trong 3 bộ luật. Trong đó 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người thuộc diện tái định cư/được bồi thường và người Việt Nam ở nước ngoài.

Các thay đổi trong luật sửa đổi sẽ tạo khung pháp lý chính thống cũng như nhiều chính sách linh hoạt hơn trong 2 trường hợp này như:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này giúp mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường BĐS ở Việt Nam.

Người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng sẽ được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Theo đó, các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư cũng sẽ được tạo điều kiện cho có việc làm, thu nhập để ổn định đời sống, sản xuất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư cần hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm đảm bảo đời sống cho dân cư.

Đối với các hộ gia đình, các cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng sẽ được bồi thường đất linh hoạt hơn so với thời kỳ trước đây.

Cùng với đó, chi phí về phát triển dự án của chủ đầu tư cũng tăng kéo theo mức giá bán tăng. Nhưng khi phát triển dự án, các chủ đầu tư cũng sẽ tính toán và cân đối giữa biên độ lợi nhuận cũng như khả năng hấp thụ của thị trường để có thể đưa ra được mức giá phù hợp, nên việc dù bị đẩy giá nhưng cũng sẽ không có chuyện tăng "vô lý".

Theo như báo cáo tâm lý tiêu dùng BĐS nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, có đến 65% người tham gia khảo sát dự định sẽ mua BĐS trong vòng một năm tới.

Trong quý I/2024, chung cư tại Hà Nội được xem là một trong những loại hình BĐS được chú ý nhiều nhất. Mức giá chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh từ 11% đến 19% trong một năm vừa qua, tiệm cận với mức giá chung cư tại TP. HCM.