Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Dễ nảy sinh đặc quyền, đặc lợi?
Theo nhiều chuyên gia, việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn sẽ sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” và không công bằng, không đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh” của các doanh nghiệp.
Trước thông tin bắt buộc "các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch" được đề cập trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo đang công khai lấy ý kiến, nhiều chuyên gia cho rằng đây là sự thụt lùi của công tác xây dựng pháp luật. Bởi quy định này sẽ dễ sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản, trong khi môi giới đa phần là cò, đầu nậu.
Một khía cạnh khác mà giới chuyên gia bất động sản băn khoăn là quy định “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” sẽ khiến các sàn giao dịch bất động sản không góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng vẫn được trao “đặc quyền” bán sản phẩm của các dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) việc nên hay không quy định bắt buộc giao dịch bất độngh sản phải thông qua sàn đã được đặt ra và tranh cãi từ rất lâu và thực tiễn cho thấy cả quy định và thực tiễn đang còn rất nhiều khúc mắc.
Cụ thể, về quy định trong các Luật liên quan hiện nay, theo ông Châu, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Tuy nhiên, do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” và không công bằng, không đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh” của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch”.
Ngoài ra, theo giới chuyên gia bất động sản, hiện nay, phí môi giới tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, trong khi tổng giá trị của thị trường bất động sản rất lớn. Nếu số tiền “khổng lồ” này vào túi đơn vị không bỏ vốn phát triển dự án là bất cập. Chưa kể, quy định trên cũng giúp các sàn giao dịch nắm giữ được lượng lớn thông tin khách hàng, trong khi đây là cơ sở dữ liệu quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Khi đó, người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư dự án bất động sản mà không nắm được khâu bán hàng, sản phẩm ra thị trường thì luôn chịu thua thiệt.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cũng thừa nhận quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ khiến quy trình mua bán phức tạp thêm, chủ đầu tư dự án bị “tước” mất quyền chủ động bán hàng. Dù rằng mặt tích cực của việc này là có bên trung gian để chịu trách nhiệm về sản phẩm, phòng chống rửa tiền, nhà nước được quản lý thông tin...
Mặt khác, về môi giới bất sản, kinh nghiệm tại nhiều nước cho thấy môi giới bất động sản phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Còn tại Việt Nam, số sàn môi giới uy tín chưa nhiều. Chất lượng người làm môi giới bất động sản hiện cũng chưa cao, số người được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề còn rất ít, phần lớn hoạt động tự do theo kiểu “cò đất, cò nhà.”
Do vậy, nhiều ý kiến chuyên gia bất động nhận định nếu Luật Kinh doanh bất động sản quy định "giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản" sẽ vấp phải trở ngại lớn khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội.
