Gỡ “tắc” các thủ tục đầu tư dự án bất động sản

Thủ tục đầu tư là rào cản lớn

Để có thể hoàn tất được các thủ tục giấy tờ cho một dự án BĐS không hề dễ dàng, nhất là thủ tục xây dựng nhà ở thương mại, có rất nhiều “nút thắt” trong vấn đề pháp lý. Hiện nay, tất cả các doanh nghiệp BĐS đều phải nộp hồ sơ tại tại Sở Kế hoạch và Đầu tư với mục đích thực hiện các thủ tục giấy tờ nhanh hơn.

Tuy nhiên, HoREA đã đưa ra ý kiến cho rằng quy định này tốn nhiều thời gian hơn chứ không hề đẩy nhanh tiến độ. Đặc biệt tại khâu “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” luôn bị chững lại do đó không thể thực hiện được những bước tiếp theo. Nhìn qua thì chỉ cần đến một nơi là có thể giải quyết được hết các thủ tục nhưng trên thực tế lại gặp phải rất nhiều vướng mắt. Trước đây, các doanh nghiệp có thể thực hiện thủ tục cùng một lúc với các Sở, ngành, quận, huyện do đó thời gian thẩm định nhanh hơn rất nhiều.

Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” là thủ tục cơ bản đầu tiên không phải là thủ tục quan trọng để quyết định tính khả thi của dự án nên cần đẩy nhanh thời gian thẩm định thay vì chậm chạp đứng yên. Thẩm định dự án cần rất nhiều bước và thủ tục phía sau đó như phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấp phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, vẫn còn có sự mâu thuẫn trong các quy định. Trong luật đầu tư 2020 quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” trong khi luật Quy hoạch đô thị 2009 thì quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.

Sở KHĐT thực hiện theo luật Đầu tư 2020 yêu cầu dự án phải phù hợp với quy hoạch thì mới chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đâu tư. Nhưng Sở Quy hoạch - Kiến trúc lại yêu cầu phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thì mới duyệt quy hoạch. Điều này đã khiến các doanh nghiệp hoang mang không biết phải làm thế nào thì mới đúng, dẫn đến thủ tục cứ đứng mãi ở bước đầu tiên.

Thêm vào đó, việc đảm bảo chi tiêu “quy mô dân số” và “đánh giá tác động giao thông” khi thực hiện các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cũng vướng phải khá nhiều rắc rối. Ảnh hưởng đến việc phê duyệt các dự án nhà ở.

Về vấn đề giao thông dự kiến sẽ đưa ra quy định những dự án phải được kết nối với giao thông, đảm bảo an toàn tránh gây ùn tắc. Quy định này sẽ bắt buộc đối với những dự án khu đô thị, chung cư, nhà ở thấp tầng. Ngoài ra chủ đầu tư phải có những báo cáo đánh giá tác động của công trình đối với giao thông và nộp cùng với các hồ sơ dự án.

Có thể thấy nếu quy định này được thông qua thì thủ tục sẽ thêm phần rắc rối hơn và không phù hợp với quy định về “nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư”.

HoREA đưa ra đề xuất quy trình

Trước thực trạng trên, HoREA đã đưa ra kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét các văn bản hướng dẫn quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại để có thể thực hiện các thủ tục hiệu quả hơn.

Trước tiên thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” sẽ do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện. Tiếp đến thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc thực hiện.

Các thủ tục khác như giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được thực hiện cùng lúc.

Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất, Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng và “Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng” và “Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng”

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cùng với đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án. Trong bước này Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là thủ tục khá rắc rối và mất nhiều thời gian có thể kéo dài đến hơn 3 năm.

Cuối cùng thực hiện thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” cho chủ đầu tư và khách hàng sau khi dự án đã hoàn thiện và mở bán.