Góc nhìn lạc quan về thị trường bất động sản năm 2023

Các yếu tố chi phối thị trường bất động sản 2023

Nhiều bài toán hóc búa đặt ra cho thị trường bất động sản giai đoạn 2023. Thứ nhất là điều kiện kinh tế như tỷ lệ việc làm, xu hướng tăng lương và niềm tin của người tiêu dùng đều có ảnh hưởng rất lớn.

Tác động của tình hình việc làm lên thị trường bất động sản rất dễ hiểu vì chỉ những người có việc làm, kiếm được nhiều tiền và có nguồn thu nhập ổn định mới đủ khả năng mua bất động sản, từ đó thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường. Trong khi đó, nếu tỷ lệ thất nghiệp đạt đến mức rất cao, thì người dân sẽ không thể hoặc khó mua được nhà vì không đáp ứng đủ các điều kiện cho vay.

Các xu hướng về tiền lương cũng có ảnh hưởng rất lớn trong môi trường hiện tại, khi mà lạm phát cao đáng kể và chi phí sinh hoạt đang tăng với tốc độ nhanh chóng. Chi phí sinh hoạt được coi là một điều kiện quan trọng khi các ngân hàng và tổ chức tín dụng đánh giá khả năng thanh toán khoản vay của khách hàng. Vì vậy, nếu tiền lương của bạn không theo kịp với mức tăng chi phí sinh hoạt, thì khả năng hồ sơ vay của bạn được duyệt sẽ thấp. Điều này kéo theo nhu cầu mua bất động sản xuống thấp và làm giảm tính thanh khoản của thị trường.

Kết hợp cả hai vấn đề nêu trên sẽ tạo ra niềm tin của người tiêu dùng. Nếu người dân lo ngại về các điều kiện kinh tế trong suốt 12 đến 24 tháng tới hay một xu hướng giảm trên thị trường bất động sản, thì những khách hàng tiềm năng có thể ngừng mua bất động sản do tâm lý sợ mua một tài sản đang sụt giá.

Thứ hai là tình trạng cung và cầu nhà ở cũng có ảnh hưởng rất lớn đến sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo lý thuyết, nếu có nhiều nhà cần bán hơn số người muốn mua, thì nguồn cung sẽ dư thừa và giá rẻ hơn. Khi điều này xảy ra ở quy mô lớn, nó dẫn đến một xu hướng giảm trên thị trường bất động sản. Ngược lại, khi có nhiều người mua hơn số lượng nhà có sẵn thì giá của bất động sản thường sẽ tăng.

Dẫu vậy, cần lưu ý rằng cán cân cung – cầu vẫn là một vấn đề mang tính địa phương, vì chính phủ mỗi nước thường có những đối sách khác nhau để cân bằng cục diện.

Thứ 3 là lãi suất, vấn đề này ảnh hưởng đến số tiền bạn sẽ phải trả để vay thế chấp mua nhà. Khi lãi suất tăng, các khoản hoàn trả cũng tăng theo, từ đó làm giảm khả năng đi vay của người mua nhà.

Trong điều kiện thị trường hiện nay, nhiều ngân hàng trung ương có xu hướng tăng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát ở mức hiện tại và tốt nhất là giảm lạm phát. Họ hiểu rằng việc tăng lãi suất sẽ làm giảm lượng tiền mà mọi người sẽ phải chi tiêu và làm chậm lại đà tăng nóng của nền kinh tế, từ đó giảm mức độ lạm phát.

Những ngân hàng và tổ chức tín dụng có kinh nghiệm thường tìm cách hỗ trợ người mua nhà để thúc đẩy hoạt động cho vay, nhưng lãi suất tăng vẫn khiến nhiều người đi vay gặp khó.

Thứ 4 là chính sách và pháp luật, theo đó, các chính sách và quy định do chính phủ đặt ra có vai trò điều hướng thị trường bất động sản. Các chính phủ thường có xu hướng thúc đẩy sự phát triển của thị trường khi kinh tế chậm lại để làm động lực cho sự tăng trưởng. Tuy nhiên, khi kinh tế ổn định, họ lại cố gắng duy trì giá nhà ở mức phải chăng thông qua nhiều chính sách tài khóa, thuế và bất động sản để nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà hơn.

Một trong những cách mà nhiều chính phủ sử dụng là đánh thuế vào đầu tư bất động sản. Nếu có nhiều khoản khấu trừ khiến đầu tư bất động sản trở nên hiệu quả trong việc tích trữ tài sản thì nhiều người mua sẽ tham gia vào thị trường, khiến giá cả tăng lên. Trong trường hợp ngược lại, chính phủ đánh thuế cao đối với căn nhà thứ 2 trở lên để tránh đầu cơ sẽ khiến tâm lý nhà đầu tư đi xuống.

Một cách khác mà các chính phủ có thể tác động đến thị trường nhà ở là tăng quỹ đất thông qua các quy hoạch và giảm các rào cản về thủ tục hành chính, từ đó khuyến khích các nhà phát triển xây dựng thêm nhiều dự án mới để gia tăng nguồn cung và giảm giá nhà.

Thứ 5 là tình trạng biến đổi khí hậu khi thiên tai có thể tàn phá thị trường nhà đất chỉ sau một đêm. Nếu một khu vực đông dân cư phải chịu một thiên tai gây ra thiệt hại đáng kể cho nhiều ngôi nhà, thị trường bất động sản tại nơi đó chắc chắn sẽ suy giảm.

Khi thiên tai xảy ra, nó nhắc nhở mọi người về mức độ nguy hiểm khi sống tại một khu vực nhất định. Điều này có thể khiến nhiều người rời khỏi nơi sinh sống, tạo ra nguồn cung đáng kể để giao dịch và làm giảm giá trị của các căn nhà.

Tuy nhiên, đây không phải là một yếu tố luôn đúng. Có nhiều địa điểm đặc biệt như Florida, dù thường xuyên phải hứng chịu thiên tai nhưng mọi người lại thích sống ở đây đến mức thị trường bất động sản vẫn hết sức sôi động.

Trong bối cảnh của năm 2023, biến đổi khí hậu sẽ trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có các tiêu chuẩn về phát triển bền vững mà nhiều chính phủ và doanh nghiệp đang theo đuổi.

Vẫn có những điểm sáng kỳ vọng thị trường vực dậy

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, bước sang năm 2023, tình hình thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, khó lường. Trong nước, các yếu tố thuận lợi, thời cơ và khó khăn thách thức đan xen nhưng khó khăn và thách thức nhiều hơn.

Với vai trò, trách nhiệm được giao, Bộ Xây dựng sẽ tập trung các giải pháp để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững theo Chỉ thị số 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và Công điện số 1164/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Ông Matthew Powell - Giám đốc của Savills Hà Nội - cho biết, ông vẫn giữ góc nhìn lạc quan về thị trường bất động sản dù còn nhiều khó khăn, thách thức... Nhìn chung những yếu tố nền tảng của kinh tế Việt Nam vẫn rất tốt và những khó khăn hiện nay sẽ chỉ là những thách thức ngắn hạn. Bởi lẽ nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn đó. Mặt khác, các hoạt động cho thuê thương mại được ghi nhận nhiều diễn biến tích cực với nhu cầu gia tăng đối với các mặt bằng văn phòng và bán lẻ.

Ngoài ra, theo vị Giám đốc của Savills Hà Nội, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp hiện cũng tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng tại Việt Nam, đặc biệt đối với các mặt bằng sản xuất công nghệ cao. Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài cho sản xuất công nghiệp đang góp phần thúc đẩy cho sự mở rộng đối với các lĩnh vực khác của thị trường bất động sản.

“Thị trường thậm chí được thúc đẩy bởi nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Chúng tôi kỳ vọng trong thời gian tới thị trường sẽ đón nhận nhiều vốn đầu tư nước ngoài đối với các phân khúc bất động sản nhà ở, thương mại hay công nghiệp”, ông Matthew Powell chia sẻ.

Cũng theo ông Matthew Powell, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều doanh nghiệp nước ngoài khác thay vì chỉ tập trung vào một số doanh nghiệp như hiện nay. Nhu cầu đối với bất động sản vẫn rất lớn. Nhu cầu về nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng vẫn liên tục được ghi nhận, các công ty cũng có nhu cầu cao đối với việc xây dựng nhà máy, thuê văn phòng và bán lẻ.

“Thị trường và những nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn đó, nhưng cơ cấu thị trường sẽ cần thay đổi, thông qua các chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư dễ dàng hơn”, vị chuyên gia này nhấn mạnh và nói thêm rằng với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư hơn, thị trường sẽ được đa dạng hóa về sản phẩm, mang lại thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp tư nhân tại Việt Nam.

Chia sẻ về xu hướng lựa chọn nhà đầu tư trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét, trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm để "đến sớm" khi thị trường còn chưa ổn định.