Hà Nội: Giá chung cư mới sắp mở bán “rượt đuổi” với giá biệt thự, liền kề?

Chung cư Hà Nội “đuổi theo” biệt thự, liền kề

Từ đầu năm đến nay, giá chung cư mới mở bán “nóng bỏng tay” khi mà giá mở bán đợt sau lại cao hơn đợt trước. Tính đến quý 2/2024, mặt bằng giá chung cư toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2.

Theo đó, mức giá căn hộ tại khu Tây xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông chạm mức 56 triệu đồng/m2. Việc các dự án thuộc phân khúc trung cấp được thay thế dần bằng các dự án cao cấp, hạng sang đã kéo mặt bằng giá trung bình của chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 2/2024, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý 2 và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí.

Khảo sát tại quận Nam Từ Liêm, một số dự án có mức giá bán dao động từ 55 – 120 triệu đồng/m2, tùy dự án và tùy vị trí.

Xa hơn về phía Hoài Đức, giá khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2 tùy dự án.

Thự tế, mức trên trăm triệu đồng một m2 mới xuất hiện từ cuối năm 2021, đầu 2022. Trước đó, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án sơ cấp có mức này. Tuy nhiên từ đầu năm đến nay, dòng sản phẩm này có xu hướng xuất hiện nhiều hơn. Ở quận Ba Đình, một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ sắp ra mắt trong tháng 9, được nhiều nhà đầu tư dự báo giá không dưới trăm triệu đồng một m2.

Một số dự án gần khu vực đường Vành đai 3 cũng có mức tương tự. Đơn cử, 5 tòa tháp ở mặt đường Đại lộ Thăng Long đang mở bán giỏ hàng đợt ba, với giá 80-90 triệu đồng một m2. Riêng các căn penthouse tại dự án này được chào từ 100 triệu đồng mỗi m2. Hay giai đoạn 2 của một dự án chung cư nằm ở phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm dự kiến ra mắt thị trường cuối năm nay cũng được nhiều môi giới chào từ 100 triệu đồng mỗi m2.

Đặc biệt đáng chú ý, những tuần qua, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở rổ hàng cho khách giữ chỗ (booking), với giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức - khoảng 6.800-10.700 USD, tương đương 170-268 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT. Các sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích 76-284 m2, tương ứng 1-4 phòng ngủ.

Với giá rumor gần 200 triệu một m2, căn hộ nhỏ nhất một phòng ngủ tại dự án được chào gần 13 tỷ đồng. Căn hai phòng ngủ, diện tích hơn 170 m2 lên đến 39 tỷ đồng, tương đương 229 triệu đồng một m2. Nguồn cung chủ yếu tại dự án là dòng sản phẩm sky villa thông tầng diện tích 105-284 m2, giá 25-85 tỷ đồng (từ 238 triệu đồng một m2).

Cách dự án trên chưa đến 200 m là hai tòa căn hộ của chủ đầu tư Singapore vừa bàn giao trong tháng 8. Dự án nằm trên mặt đường Lạc Long Quân, cung cấp hơn 170 căn diện tích từ 94 đến 330 m2. Ra mắt thời điểm 2022, căn hộ tại đây có giá từ 120 triệu đồng một m2. Hiện nay, một số căn được rao bán chuyển nhượng 150-180 triệu đồng mỗi m2. Đơn cử, một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 180 m2 tại dự án được chào bán 28 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo dữ liệu quý II của đơn vị nghiên cứu Avison Young, sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp khoảng 10.200-14.700 USD một m2 (khoảng 255-368 triệu đồng), tùy vị trí.

Có thể thấy, mức giá rumor dự án căn hộ mới tại khu vực Tây Hồ đang “đuổi sát nút” với giá biệt thự, liền kề xung quanh.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhìn nhận giá căn hộ mới tại Hà Nội tăng nhanh theo hướng "thiết lập mặt bằng mới" với tỷ trọng nguồn cung cao cấp ngày càng nhiều. Tuy nhiên, những dự án trong giai đoạn booking, giá bán chưa chính thức để chủ đầu tư thăm dò mức độ quan tâm của người mua tiềm năng.

Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho rằng ở giai đoạn trước, vị trí đắc địa quyết định giá bán, nên mốc trăm triệu đồng một m2 chủ yếu gắn với quận nội đô. Hiện nay, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung cao cấp có xu hướng mở rộng ranh giới và xuất hiện ở cả vùng ven. Theo chuyên gia, ngoài vị trí, giá bán sản phẩm còn gồm thương hiệu, mức độ đầu tư tiện ích, quản lý vận hành...

Ông dự báo nguồn cung năm nay đạt khoảng 8.000 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm ba phần tư, còn lại là hạng trung. Căn hộ bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường.

Người lao động khó tiếp cận

Do nguồn cung hạn chế, giá chung cư liên tục tăng theo chuyên gia bất động sản, nhà chung cư Hà Nội đã hình thành một mặt bằng giá mới sau giai đoạn tăng nóng. Giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao, đồng nghĩa nhu cầu đầu tư căn hộ sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Giá nhà vẫn neo ở mức cao, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới khi nguồn cung trong trước mắt vẫn chưa giải quyết được tận gốc.

Giá nhà chung cư với một mặt bằng giá mới sẽ vượt xa thu nhập của đại đa số người dân, người dân lao động khó tiếp cận được nhà do đó, ổn định thị trường và đảm bảo vấn đề dân sinh vẫn cần những chính sách mang tính đột phá để phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá rẻ”.

Việc tăng giá bất động sản không chỉ xuất phát từ nguồn cung hạn chế mà còn đến từ các yếu tố khác như đô thị hoá, lạm phát, giá vàng… Dù thời gian qua mức tăng giá đã chậm lại, tuy nhiên khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, có thể sẽ khiến chi phí phát triển dự án bất động sản tăng và đây có thể là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng trong giai đoạn tới.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội - nhận định, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá tại TP Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cũng theo thống kê của CBRE chi nhánh Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất được ghi nhận kể từ năm 2020 đến nay.