Hà Nội: Giá đất vùng ven lên đến 200 triệu đồng/m2, nhà đầu tư cẩn trọng “đu đỉnh”

Giá đất vượt mốc 200 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu 6 tháng đầu năm của PropertyGuru Việt Nam, chuyên gia của đơn vị này nhận định về tâm lý người mua ở giai đoạn khởi sắc, người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, mức độ tăng giá, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm. Do đó, theo dự báo, giai đoạn khởi sắc từ giữa năm 2025, đất nền được quan tâm.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam cho biết sau thời điểm tháng 11.2023, nhiều nhà đầu tư đi lùng đất nền, tìm kiếm đất nền có sổ đỏ, pháp lý đầy đủ để đầu tư. Mức độ quan tâm tăng 33%, tuy nhiên mức này chỉ bằng 1/2 so với thời điểm sốt đất của năm 2021. Như vậy, thị trường này còn tiếp tục tăng lên.

Cũng theo ông Tuấn, hơn 60% môi giới cho rằng, đợt này giao dịch đất nền trên thị trường cải thiện rất tốt nhưng vẫn cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc. Theo đó, mức độ quan tâm đất nền nửa đầu năm 2024 tại Hà Nội tăng 75%, Hưng Yên 194%, Bắc Ninh 68%. Trong khi đó, miền Trung và miền Nam đang còn đi ngang.

Vị chuyên gia này cho biết, đất nền tăng cục bộ ở Hà Nội. Ở một số thị trường truyền thống như Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất,… tăng cả mức độ quan tâm và giá. Đặc biệt, có hai yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc tăng giá của đất nền là do quy hoạch và đấu giá đất sau Tết, làm cho thị trường Hà Nội tăng cục bộ.

Cũng theo các chuyên gia, tại một số khu vực nhiều môi giới tranh thủ thông tin quy hoạch để tạo sóng, đẩy giá đất tăng quá cao so với thực tế. Giá nhà đất tại một số khu vực của Đông Anh có dấu hiệu tăng "ảo" và giao dịch thực tế không có nhiều. Do đó, nếu chạy theo quy hoạch, nhà đầu tư rất dễ "bỏng tay"

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết, thị trường nhà đất Đông Anh đã trải qua nhiều "cơn sốt" trong những năm gần đây, kéo theo giá neo rất cao. Tuy nhiên, mức giá hiện tại không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm bất động sản nơi đây.

"Tôi cho rằng tại Đông Anh đang có dấu hiệu bị "thổi giá", đẩy giá để trục lợi, bất chấp kinh tế và thị trường đang còn khó khăn. Thực tế, thị trường không có quá nhiều giao dịch bất động sản để phản ánh đúng cung cầu", ông Đính khẳng định.

Theo lời một môi giới chuyên bất động sản Đông Anh, cho biết cuối năm ngoái anh được chủ nhà ký gửi một lô đất gần 70 m2, mặt tiền khoảng 6 m tại mặt đường Phương Trạch, xã Vĩnh Ngọc. Giá được chủ ra là 14 tỷ đồng (200 triệu đồng mỗi m2).

Chủ nhà cho biết lô đất có nhiều ưu điểm như tầm nhìn hồ Phương Trạch, đường ôtô qua lại, gần sát dự án thành phố thông minh hơn 4,2 tỷ USD và cầu Nhật Tân. Tuy nhiên, rao bán suốt 6 tháng qua, môi giới này vẫn chưa tìm được khách muốn mua.

Một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm với bất động sản vùng ven cũng cho biết trước đây mặt bằng giá hơn trăm triệu đồng mỗi m2 đã xuất hiện ở Đông Anh nhưng tập trung ở các lô đất vị trí đẹp, mặt đường trung tâm huyện như Cao Lỗ, Vườn Đào...

Gần đây, liên tiếp dự án quy mô lớn rục rịch khởi công, tìm nhà đầu tư khiến cả những lô đất trong làng cũng đẩy lên hơn trăm triệu đồng mỗi m2, cá biệt có lô nằm sát đại dự án, vị trí mặt đường sát ngưỡng 200 triệu đồng m2.

Báo cáo thị trường gần đây của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận tại khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, một số lô đất đẹp ở mặt đường lớn chạm ngưỡng 200 triệu đồng mỗi m2.

Nhà đầu tư cẩn trọng “đu đỉnh”

Theo lời đại diện văn phòng môi giới nhà đất có trụ sở tại thị trấn Đông Anh, cho biết tại những thôn nằm đối diện hay giáp với đại dự án, giá bán nhiều lô đất đã vượt trăm triệu mỗi m2. Vị này nhìn nhận giao dịch thực tế rất ảm đạm, nhiều lô đất rao bán nhiều quý không tìm được người mua bởi một số chủ đất rao giá cao nhằm thăm dò thị trường,"chưa hẳn thiện chí bán".

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết giá rao bán là giá kỳ vọng của chủ nhà nhưng "lại ở mức 5 năm thậm chí 10 năm tới", tạo rào cản lớn cho thanh khoản. Thời điểm này không phải lần đầu giá bất động sản Đông Anh tăng nóng theo thông tin hạ tầng, dự án. Nhìn lại giai đoạn 5-6 năm qua, khu vực này đã từng nhiều lần trải qua cơn sốt đất từ thông tin lên quận, đẩy giá kỳ vọng của người bán càng ngày càng cao.

CEO EZ Property cảnh báo nhà đầu tư tham gia thị trường Đông Anh thời điểm này dễ rơi vào cảnh mua đỉnh, ôm "hàng thoát" của nhóm nhà đầu tư trước. Bởi với ngưỡng giá của tương lai 5-10 năm, người mua khó có thể kỳ vọng biên độ tăng giá mạnh thời gian tới.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, phân khúc đất nền ngoại thành Hà Nội thời gian qua đang sôi động trở lại, tập trung ở các quận huyện như Đông Anh, Long Biên, Chương Mỹ, Thạch Thất, Hoài Đức...

Đề cập đến nội dung này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn - đánh giá, trong dài hạn, giá đất nền có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Do đó, với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Đáng chú ý, khảo sát của chuyên trang Batdongsan.com.vn vừa được thực hiện trên 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, 25% nhà môi giới uy tín nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024, 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều của phân khúc sẽ diễn ra vào quý II/2024.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) - nhận định, thời gian qua, hiện tượng tăng giá đã xảy ra cục bộ tại phân khúc đất nền, đất thổ cư một số quận huyện vùng ven tại Hà Nội.

Chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế chưa hết khó khăn, thu nhập của người dân chưa ổn định, thị trường bất động sản tăng giá vô căn cứ có thể là dấu hiệu "bong bóng", tác động của nhóm đầu cơ, thổi giá.

Trước khi người dân xuống tiền chốt mua phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội, cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, sổ đỏ, không đầu tư ồ ạt ăn theo dự án, xây dựng hạ tầng, tránh gặp rủi ro sau này.