Hành lang pháp lý được thiết lập, phân khúc đất nền không còn chỗ 'ngáo giá'?

Nhận định việc Luật Đất đai 2024 được đưa vào thực thi, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng cho rằng việc luật mới sớm có hiệu lực đã tác động nhất định đến thị trường nhà đất nói chung và phân khúc đất nền nói riêng.

Theo ông Thắng, nguồn cung đất nền phân lô sẽ có xu hướng giảm mạnh sau năm 2025. Tuy nhiên, ông Thắng cũng cho rằng nhu cầu về phân khúc này sẽ khó giảm trong thời gian dài hạn do tâm lý của người Việt vẫn rất chuộng loại hình bất động sản (BĐS) này.

Nhà đầu tư sẽ có xu hướng muốn săn lùng và tìm kiếm đất nền giá rẻ sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Theo dự báo của Batdongsan.com.vn, ngay khi luật mới được đưa vào thực thi, thị trường đất nền sẽ có nhiều thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch.

Phân khúc đất nền sẽ diễn biến theo hướng tích cực hơn, có thể giảm tải tình trạng "sốt đất", "ảo giá", "tạo sóng" thị trường. Một chu kỳ mới với phân khúc đất nền sẽ được thiết lập với nhịp điệu ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thời gian vừa qua khi giá chung cư tăng đột ngột ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đã thúc đẩy một nhóm khách hàng chuyển hướng sang nhà đất; đây cũng được xem là một trong những nguyên nhân khiến cho phân khúc này bị môi giới "đẩy giá", nâng giá để trục lợi.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra khuyến cáo rằng để tránh không "sa bẫy" các môi giới..., nhà đầu tư và người mua đất có nhu cầu ở thật cần tìm hiểu kỹ đất ở khu vực đầu tư, thậm chí có thể tìm hiểu, tìm đến người chủ có đất thực sự để giao dịch, tránh bị "hớ".

Một trong những điểm quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó căn cứ trên mục đích và thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào... để xác định giá. Bảng giá đất mới sẽ sát với thị trường, kéo ngân sách liên quan đến đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản, những người sở hữu đất sẽ có lợi, doanh nghiệp có vốn khủng cũng sẽ dễ dàng giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, điều này cũng kéo theo việc chi phí phát triển dự án sẽ cao hơn trước, chủ đầu tư vì thể cũng đẩy giá thành sản phẩm lên.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực cũng "cởi trói" cho một lượng lớn đất chưa cấp sổ. Số đất này sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025, mang đến quỹ đất giá rẻ cho thị trường, tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Ngoài ra, việc định giá đất theo Luật Đất đai 2013 được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất; nhưng Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh đến nguyên tắc thị trường, đồng nghĩa với việc giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng với giá trị thị trường của đất.

Trong sự kiện công bố báo cáo của thị trường BĐS Việt Nam trong quý I/2024 cũng như dự báo thị trường quý II/2024 do VARS tổ chức, ông Lê Đình Chung - TGĐ của SGO Home thông tin, từ đầu năm 2024 đến nay, có không ít các nhà đầu tư đã bắt đầu quá trình đi săn đất ở vùng ven Hà Nội, những khu vực có sự phát triển mạnh về hạ tầng với tốc độ đô thị hóa cao.

Dù vậy, ông Chung vẫn đưa ra lời cảnh báo rằng các nhà đầu tư cần giữ thái độ thận trọng bởi một số nơi hiện nay vẫn có hiện tượng tăng giá đất nền một cách vô căn cứ, cần tránh cuốn theo các thông tin quy hoạch hạ tầng, "cơn sốt đất ảo" giữa bối cảnh thị trường BĐS hiện vẫn đang trong quá trình phục hồi.

Trước đó, bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, đất nền vẫn được xem là phân khúc ưu tiên trong "bộ sưu tập" BĐS của giới đầu tư, nhưng phân khúc này hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán.

"Thị trường đất nền tại các điểm nóng quy hoạch như Đông Anh, Gia Lâm, hoặc những khu vực xung quanh Vành đai 4 vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Giá đất đang dần ổn định trở lại, chỉ tăng nhẹ 3 - 5%. Đây là điều trái ngược so với thời điểm quý I/2024, khi giá đất nhiều nơi tăng vọt 20 - 40%", bà Miền nhận định.