Hệ quả sốt đất vẫn còn, nhà đầu tư “đau đầu” tìm cửa xả hàng

Giá đất nhiều nơi đã “bình ổn” trở lại

Sau Tết Âm lịch, tại nhiều tỉnh thành, giá đất nền liên tục lập đỉnh. Mức giá tăng nhanh chỉ trong vòng 1-2 tháng. Ngay sau đó, các Bộ ngành và lãnh đạo các địa phương đã liên tục thực thi các giải pháp để bình ổn cơn sốt đất, như tạm dừng tách thửa, dừng chuyển nhượng đất nông nghiệp thành đất ở, kiểm tra pháp lý của các dự án. Cộng với ảnh hưởng từ dịch COVID-19 bùng phát, giá đất nền tại một số nơi đã hạ nhiệt nhanh chóng.

Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Phước, và một số huyện ngoại thành Hà Nội đã trở thành tâm điểm của cơn sốt đất hồi đầu năm.

Tai Bắc Ninh, thời điểm đầu năm 2021, trước thông tin Bắc Ninh trở thành đô thị loại I và thị xã Từ Sơn trở thành TP. Từ Sơn trực thuộc tỉnh đã tác động mạnh đến giá một số dự án đất nền.

Khảo sát tại một số sàn giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh cho thấy, đầu năm 2021, mức giá trung bình của các dự án địa ốc tại Bắc Ninh tăng từ 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đáng chú ý, một số sản phẩm như biệt thự, liền kề, shophouse còn tăng giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2.

Một số nhân viên môi giới tại Từ Sơn Bắc Ninh cho biết, giá đất nền được rao chủ yếu từ 25-40 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư ôm hàng các dự án. Trong khi đó, tại thành phố Bắc Ninh, một số dự án ghi nhận mức tăng lên tới 40-100 triệu đồng/m2. Thị trường Bắc Ninh chủ yếu ghi nhận giao dịch trên thị trường thứ cấp khi hàng từ các dự án tung ra nhanh chóng đã được các nhà đầu tư ôm.

Theo tiết lộ của 1 nhân viên môi giới, giá chủ đầu tư đưa ra trong hợp đồng chỉ 23 triệu đồng/m2 nhưng giá trên thị trường thứ cấp lên tới 50 triệu đồng/m2

Tại Yên Phong, giá của một số dự án cũng dao động từ 20-30 triệu đồng/m2. Tại khu vực Quế Võ, các điểm gần khu công nghiệp, hoạt động giao dịch diễn ra rất sôi động với mức giá từ 27-35 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đến hiện tại, thị trường bất động sản Bắc Ninh đang ghi nhận làn sóng bán tháo và sự sụt giảm của giá đất. Theo ông Đỗ Huy, một nhà đầu tư Bắc Ninh tiết lộ, một mảnh đất tại Từ Sơn, Bắc Ninh thời điểm đỉnh sốt được mua với mức 6 tỷ nhưng hiện tại cắt lỗ còn 5,5 tỷ vẫn chưa tìm thấy khách. Một số khu vực đều ghi nhận tình trạng cắt lỗ từ 10-30% so với thời điểm sốt nóng. Cá biệt, có nơi còn giảm tới 1 nửa, chủ yếu tại các dự án dang dở, chưa xong thủ tục pháp lý.

Cũng theo các sàn giao dịch cho biết, tham gia giao dịch trong cơn sốt đất vừa qua chủ yếu là các nhà đầu tư.

Do giá đất đi xuống nhanh chóng, nhiều trường hợp đặt cọc từ 50 – 100 triệu đồng, nay họ sẵn sàng bỏ cọc, mất khoản tiền này còn hơn là tiếp tục xuống tiền để chịu lỗ bởi giá đất nền nhiều nơi đã giảm quá sâu mà không có người giao dịch.

Trong cơn sốt đất nền bùng nổ vào thời điểm tháng 3, tháng 4, đất dịch vụ vùng ven Hà Nội cũng theo đà tăng giá với mức tăng dao động 10-20% so với mức giá trước Tết. Những lô đất dịch vụ có khoảng giá 50-60 triệu đồng/m2 đổ xuống ghi nhận mức tăng mạnh nhất. Nhiều lô đất dịch vụ Đồng Mai trước tết chỉ có giá 30-35 triệu đồng/m2 thì trong cơn sốt, giá bị đẩy lên 35-47 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khi cơn sốt đi qua, giá đất dịch vụ ở các khu vực trên ghi nhận mức giảm tương đương với mức tăng ở thời điểm sốt là 10-20%, quay về mức giá phổ biến chào bán của thời điểm đầu năm 2021. Thị trường thời điểm này cũng vô cùng trầm lắng.

Tương tự, ở các tỉnh phía Nam, số liệu từ một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, trong tháng 5, nguồn cung đất nền tại các nơi như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vùng Tàu, Long An chỉ đạt 1.000 sản phẩm, giảm 30% so với tháng trước, kèm theo đó là lượng tiêu thụ đã giảm hơn 60%.

Nhà đầu tư cả nước “đau đầu” sau sốt đất

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản cho biết, từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020, trong đó các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước.

Tuy nhiên, ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đầu năm nay, thị trường đã bị xáo trộn bởi những cơn sốt đất liên hoàn. Sau khi chính quyền các địa phương can thiệp, cơn sốt đất đã hạ nhiệt nhưng cũng khiến nhiều nhà đầu tư ôm trái đắng. Thị trường sau đó chưa kịp lấy lại nhịp phát triển thì tiếp tục bị “bồi” thêm bởi làn sóng Covid -19 lần thứ 4.

Bên cạnh đó, việc giá bán tăng cao, vượt tầm chấp nhận của thị trường cũng khiến cho tỷ lệ giao dịch đạt thấp. Điều này dẫn đến thực tế là có nhiều dự án có tiếng nhưng tỷ lệ hấp thụ, giao dịch rất thấp.

Cũng nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian qua, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sức mua giảm, các nhà đầu tư đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư bất động sản.

“Riêng đối với những sản phẩm tốt, đây là một cơ hội để minh chứng giá trị sản phẩm và tiềm lực của những nhà phát triển uy tín trên thị trường. Song, đối với những sản phẩm không phù hợp, trong điều kiện kinh tế hiện tại, tôi nghĩ rằng đây là một thời điểm khó để thị trường hấp thụ những sản phẩm này. Ngoài ra, vấn đề pháp lý của các dự án vẫn là câu chuyện kéo dài từ nhiều năm nay dẫn đến tình trạng nguồn cung sơ cấp trên thị trường bị hạn chế”, ông Khương cho biết.

Ghi nhận thực tế trên thị trường và các trang rao bán bất động sản trực tuyến cho thấy, các thông tin bán “cắt lỗ” xuất hiện ở một số phân khúc như căn hộ, condotel, thậm chí cả đất nền. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư sẽ có sự tính toán thận trọng và dài hạn với lộ trình tài chính rõ ràng nên sẽ không bán tháo để cắt lỗ hoặc có phải bán thì giá ra cũng ít nhất phải ngang bằng giá mua vào. Còn những nhà đầu tư bán tháo thời điểm hiện tại là do nguồn lực tài chính không đủ mạnh để trụ.