Hiểu đúng về việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Trên thực tế, đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn đã được Bộ Xây dựng nhiều lần đề xuất tại các dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, tuy nhiên mỗi lần được đưa ra, đề xuất này đều vấp phải vô vàn ý kiến trái chiều.

Chung cư có thời hạn hiểu như thế nào?

Bộ Xây dựng khẳng định, với đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn nhất định nào đó như nhiều thông tin hiểu chưa đúng đang lan truyền, khiến người dân lo lắng (chỉ 50 năm hay 70 năm,..).

Khi hết hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì Nhà nước thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Vậy, lúc này thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể lên đến 80 năm, 90 năm, 100 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Với văn hóa, tập quán của nhiều người dân từ trước đến nay khi mua nhà chung cư là muốn sở hữu tài sản lâu dài, nhưng chưa bao giờ nghĩ đến “lâu dài” là bao lâu, bao nhiêu năm? Chỉ định tính mà chưa có sự định lượng rõ ràng về thời gian. Chính vì vậy, với đề xuất như dự thảo, nhiều người dân sẽ quen dần với khái niệm nhà sử dụng có thời hạn và biết được thời gian sở hữu nhà chung cư.

Về vấn đề chuyển tiếp, nhiều người dân lo lắng, băn khoăn nếu đề xuất trên được thông qua thì những nhà chung cư đang tồn tại, đã hoàn thành xây dựng hoặc đã được cấp phép xây dựng thì có bị điều chỉnh thành có thời hạn bởi Luật này không? Đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở sau ngày Luật này được thông qua và có hiệu lực thi hành.

Riêng đối với các nhà chung cư đã được xây dựng, ổn định ở lâu dài, đã cấp “sổ hồng”, đã cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn theo các quy định trước đây, tức là được sở hữu nhà chung cư không có thời hạn nên người dân yên tâm, pháp luật sẽ không làm xáo trộn cuộc sống.

Chuyên gia nói gì về việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn?

Theo các chuyên gia, quy định thời hạn sở hữu chung cư là cần thiết bởi điều này sẽ góp phần vào chỉnh trang đô thị, đảm bảo không xuất hiện tình trạng khu nhà ổ chuột khi chung cư đã xuống cấp. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi giá chung cư leo thang liên tục thì quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ góp phần làm giảm giá nhà.

Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam hiện nay rất nhanh, cùng đó là mức sống của người dân được đòi hỏi cao hơn từng ngày. Do đó, những khu đô thị cũ hết niên hạn cũng cần được cải tạo, xây mới. Điều này, đảm bảo được sự an toàn cho người dân.

Ở góc độ nhà quản lý, việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể sẽ tác động đến giá cả, tạo điều kiện để giá giảm xuống. Và trên thực tế, thời gian qua ở một số địa phương đã có hiện tượng chủ đầu tư đã bán nhà ở có thời hạn với mức giá khá mềm. Đồng thời, việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn là xu hướng tất yếu, trong bối cảnh hiện nay khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Tuy nhiên, theo góc độ nghiên cứu, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản cho rằng, việc kỳ vọng quy định căn hộ có thời hạn sử dụng sẽ làm giảm giá bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, mức giảm sẽ chẳng đáng kể gì so với lợi ích người dân nhận được khi là lâu dài.

Chi phí đất đai xây căn hộ được phân bổ đều theo diện tích sàn sử dụng, còn chi phí xây dựng không đổi nên khó làm giảm đáng kể giá bán căn hộ loại này. Do đó, việc này sẽ khó thu hút người mua và các doanh nghiệp tham gia đầu tư tại các đô thị ngoài Hà Nội và TP.HCM. Và theo quy luật tất yếu, khi ấy thị trường sẽ dịch chuyển sang các phân khúc bất động sản khác như đất nền phân lô, nhà phố với hệ số sử dụng đất thấp,... vì vậy làm giảm hiệu quả sử dụng đất tổng thể của đô thị.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Mặt khác, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng.

Mặc dù, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện, song về mặt xã hội cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và lấy ý kiến rộng rãi, cần có sự đồng thuận, đặc biệt trong việc bảo đảm quyền lợi của người dân.