Hơn 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS sắp đáo hạn: Có lo ‘bom nổ’?

Chân vẫn trong vũng lầy

Sau năm 2021 “lên đỉnh” với tổng giá trị phát hành hơn 700 nghìn tỷ đồng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã “lao dốc không phanh” trong năm 2022 do tác động của 2 vụ án lớn: Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát. Để giải quyết cơn khủng hoảng lớn nhất trong vòng một thập niên này, đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08, mở ra một lối thoát cho các doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu đang chìm trong khó khăn, nhất là nhóm bất động sản.

Thực tế cho thấy trong 2 năm qua, Nghị định 08 đã hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp trong việc cơ cấu lại khoản nợ trái phiếu, ổn định tình hình tài chính, qua đó phát triển kinh doanh, từng bước vượt qua thách thức.

Nói với VietnamFinance, đại diện một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở tại Hà Nội, cho biết đến thời điểm hiện tại, đơn vị này coi như đã “qua được cửa tử” khi cơ bản xử lý xong những khoản nợ trái phiếu lớn nhờ biện pháp hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản. Hiện, tập đoàn chỉ còn gặp vấn đề với những trái chủ nắm giữ giá trị trái phiếu thấp, từ vài trăm triệu đồng đến 1 – 2 tỷ đồng. Giá trị này là không đủ để có thể hoán đổi lấy bất động sản, nhưng các trái chủ lại từ chối việc đứng tên chung, trong khi tập đoàn không có đủ tiền mặt để chi trả trực tiếp.

Dù vậy, không phải đơn vị nào cũng “may mắn” như tập đoàn trên. Thực tế cho thấy không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn đang trong trạng thái rủi ro cao do dư nợ trái phiếu quá lớn, chưa thể “tiêu hoá” hết trong vòng 2 năm. Trong khi đó, việc giãn kì hạn thanh toán suy cho cùng chỉ là biện pháp “chữa cháy” tạm thời. Để giải quyết triệt để vấn đề trái phiếu, điều quan trọng nhất là doanh nghiệp phải có tiền tươi. Nhưng với bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chậm, việc bán hàng không như kỳ vọng, dòng tiền của nhiều doanh nghiệp rất yếu.

Ngay cả với những doanh nghiệp trong 2 năm qua đã dồn toàn lực xử lý nợ trái phiếu thì cho tới năm 2024, tình trạng “khát tiền” cũng diễn ra khá gay gắt, phải giật gấu vá vai, đắp đổi qua ngày.

Nỗi lo 2025

Năm 2025, áp lực với các doanh nghiệp chưa xử lý xong nợ trái phiếu sẽ còn lớn hơn nữa khi những khoản trải phiếu đã giãn hoãn theo Nghị định 08 hết hạn. Theo VIS Rating, năm 2025 có khoảng 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản nhà ở sẽ đáo hạn. Trong đó, 31 nghìn tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Những trái phiếu này đã chậm trả lãi hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 nghìn tỷ đồng). 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36  nghìn tỷ đồng.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, nói với VietnamFinance rằng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2025 là một nỗi lo lớn. Nguyên do là thị trường bất động sản vẫn tương đối trầm lắng trong năm 2024.

“Năm 2025, Chính phủ quyết tâm tăng trưởng cao 8%, chắc sẽ tìm cách vực dậy thị trường bất động sản, giúp thị trường tăng trưởng, thậm chí bứt phá. Nhưng đó vẫn chỉ là hi vọng, thị trường hồi phục đến đâu là một chuyện khác”, ông Hiếu nói và bình luận thêm, “Giá nhà đất quá cao, trong khi thu nhập bình quân của người dân Việt Nam chỉ 4.700 USD/năm, rất khó để thị trườngcó sự hồi phục nhanh chóng”.

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, TS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM, cho rằng với sự phục hồi nhất định của thị trường bất động sản, doanh nghiệp trong lĩnh vực này có thêm cơ hội phát hành trái phiếu, giúp tăng khả năng đảo nợ hoặc hỗ trợ phát triển dự án.

Ông Huân đánh giá về cơ bản, doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua thời kì khó khăn nhất, dòng tiền đã được cải thiện hơn, do đó việc đi vay ngân hàng cũng dễ dàng hơn.

“Trường hợp xấu nhất thì doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gia hạn với trái chủ. Với bối cảnh này, nhiều khả năng trái chủ phải chấp nhận. Còn với việc Nghị định 08 hết hạn, tôi nghĩ có khả năng Chính phủ sẽ gia hạn, như chúng ta đã từng thấy ở trường hợp của Thông tư 02 trong lĩnh vực ngân hàng”, ông Huân nói với VietnamFinance.

Theo thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt tổng giá trị phát hành 443.457 tỷ đồng, tăng 31% so với năm trước. Trong đó, có 429 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 410.544 tỷ đồng và 22 đợt phát hành ra công chúng trị giá 32.914 tỷ đồng.

Ngân hàng chiếm 69% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2024. Theo sau là bất động sản với tỷ trọng 20%, công nghiệp 4%, tài chính 3%, chứng khoán 2%, tiêu dùng 1%, còn các ngành khác 1%.